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問與答-業者篇

Q1
什麼是租屋服務事業?

答:依據「租屋服務事業認定及獎勵辦法」(以下簡稱獎勵辦法)第2條規定,依住宅法第52條第2項規定認定之租屋服務事業,應符合下列資格:

(一)依據「租屋服務事業認定及獎勵辦法」(以下簡稱獎勵辦法)所稱租屋服務事業,指提供租屋市場資訊、媒合服務、專業管理協助及糾紛諮詢等服務,經主管機關認定之私法人。

(二)因應租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃條例)於107年6月27日公布施行,執行社會住宅包租代管第二期計畫之租屋服務事業,除須符合符合獎勵辦法第2條直轄市、縣(市)政府申請認定為租屋服務事業外,亦應符合租賃條例之規定,為領有租賃住宅服務業登記證(營業項目應載明租賃住宅代管業及租賃住宅包租業)之業者。

Q2
業者參加社會住宅包租代管第四期計畫,如何申請服務費用免營業稅?

答:(一)依政府採購法及直轄市、縣(市)政府辦理之「社會住宅包(代)租代管計畫委託專業服務案」之招標文件規定,向該直轄市、縣(市)政府投標。

(二)直轄市、縣(市)政府依政府採購法規定,完成決標簽約之廠商,即可辦理包租代管計畫之相關業務,並按計畫內容採「論件計酬」方式補助業者相關服務費用。

(三)業者之服務費用得直接開立免(營業)稅之發票,之後再由各地國稅局視需要逐案審查,無需特別提出服務費用免營業稅之申請。

Q3
業者加入包租代管第四期計畫應提供哪些服務?

答:業者承攬各直轄市政府辦理之「社會住宅包(代)租代管計畫委託專業服務案」後,提供之服務項目如下:

(一)租屋資訊。

(二)租金補助諮詢。

(三)承租民間住宅並轉租及代為管理。

(四)媒合承、出租雙方及代為管理。

(五)協助收取租金。

(六)協助租屋契約公證。

(七)租屋修繕諮詢。

(八)租屋搬遷諮詢。

(九)住宅出租修繕獎勵諮詢。

(十)租屋糾紛諮詢。

(十一)其他租屋相關諮詢。

(十二)其他經主管機關認定或契約載明之服務項目。

Q4
房東向業者提出申請後,業者應做些什麼?

答:(一)者於受理出租人申請後應辦事項如下:

1.文件審核:業者受理房東申請出租住宅案件後,應於申請日起七個工作天內完成文件審核,對於文件不齊應為補正者,應一次通知限期補正;逾期不補正或仍不符相關規定者,不予受理。

2.資格審查:經審查符合資格者,於七個工作天內會同房東進行屋況確認,並填具社會住宅包租代管屋況及租屋安全檢核表及辦理後相關租屋事宜。

3.經租屋服務事業媒合之租屋案件,出租人應與租屋服務事業簽訂社會住宅代租代管委託租賃契約書及社會住宅代租代管委託管理契約書。

(二)有關業者於受理出租人申請後應辦事項,若直轄市、縣(市)主管機關另有規定者,從其規定。

Q5
房客向業者提出申請後,業者應做些什麼?

答:(一)業者受理房客申請承租住宅後應辦事項如下:

1.確認房客符合承租基本資格,例如:申請人及其家庭成員之每人每月平均所得、動產、不動產限額及無自有住宅等。

2.確認房客申請時申請人及家庭成員均未接受政府其他租金補貼、政府其他住宅相關協助或承租社會住宅或承租政府興辦之出租住宅。但有下列情形之一者,不在此限:

(1)申請人或家庭成員正接受政府其他租金補貼、政府其他住宅相關協助或承租社會住宅或承租政府興辦之出租住宅,經該申請人或家庭成員切結於起租日起自願放棄原租金補貼、其他住宅相關協助或停止承租社會住宅或政府興辦之出租住宅。

(2)申請人或家庭成員同時為政府其他租金補貼或政府其他住宅相關協助方案申請人外之其他家庭成員。

(3)整合戶或轉軌戶正接受三百億元中央擴大租金補貼。

3.符合以上承租資格條件之申請人為合格戶,始得辦理後續相關租屋事宜。租屋服務事業,應於合格戶簽訂轉租契約或租賃契約之簽約日起三個工作天內,協助送件至直轄市、縣(市)主管機關申請三百億元中央擴大租金補貼。但簽約日前(含簽約日),已取得三百億元中央擴大租金補貼核定函或符合第三項第四款之合格戶,不在此限。

(二)有關業者受理房客申請承租住宅後應辦事項,若直轄市、縣(市)主管機關另有規定者,從其規定。

Q6
是否所有出租人申請之案件業者都應受理?

答:有下列情形之一者,租屋服務事業應不予受理申請:

(一)出租人就申請出租之租賃住宅提供不實資訊。

(二)出租人要求增減包租契約、轉租契約或租賃契約之條文違反住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項。

(三)出租人要求於包租契約、轉租契約或租賃契約以外,另為簽訂切結書或協議書以變相增加租金。

(四)出租人或承租人要求於租賃住宅全部或部分做居住以外其他用途(含設立公司或商號等登記)。

(五)其他經直轄市、縣(市)主管機關認定應不予受理申請之情形。

出租人有出售租賃住宅可能性之情事(例如申請出租之住宅有土地法第七十八條第八款規定限制登記之情形:包括預告登記(以影響承租人租屋居住之預告登記為限)、查封、假扣押、假處分或破產登記,及其他依法律所為禁止處分之登記等),租屋服務事業得不予受理申請。

租賃期間發生或發現上述(二)、(三)或(四)規定之情事,並有明確事證可稽者,直轄市、縣(市)主管機關應通知租屋服務事業,協助出租人或承租人限期改善,逾期未改善者,應終止包租契約、轉租契約或租賃契約,並退出本計畫。

Q7
欲申請承租社會住宅包租代管之房客,承租人彼此無親屬關係者,應如何申請?

答:申請人與無親屬關係者得以共住方式申請承租租賃住宅,並依下列規定辦理:

(一)申請人與每位共住者應各別辦理身分資格審查;租金應由申請人與共住者平均分攤,申請人或共住者符合第二十八點規定者,應給予其租金補助。

(二)租賃契約內應載明租金總額及申請人與每位共住者應負擔之租金及租金補助金額,並分別於租賃契約簽名或蓋章。

(三)租賃期間部分共住者遷離者,申請人應以書面向直轄市、縣(市)主管機關提出共住者變更之申請,由其餘共住者另覓符合資格者共住。

(四)部分共住者遷離,未覓得符合資格者共住前,其租賃契約書應重新簽約,並由申請人與其餘共住者平均負擔租金,不得主張遷離而減免租金。

(五)部分共住者遷離,經覓得符合資格者共住者,其租賃契約書應重新簽約,租金應由申請人與所有共住者平均負擔。

共住戶因部分共住者遷離重新簽約者,不再補助公證費。

Q8
租約簽訂及續約年限如何訂定?

答:以下就房東採包租或代租方案簽訂租約年限分別說明:

(一)房東採包租方案:房東與業者簽訂包租約,包租約年限原則為三年。業者包租期間可再與房客簽訂轉租約,轉租約年限至少一年,轉租約期滿後,房客可再與業者續租,租期最長至租屋服務事業與出租人之包租契約截止日止。但包租契約剩餘租期不滿一年者,續約租期得至包租契約截止日止。

(二)房東採代租方案:由業者媒合租屋案件,房東與房客簽訂租約,其租約年限一年,租約期滿後房東與房客可再協議續約,每次續約租期為一年,但房東與業者簽訂之社會住宅代租代管委託管理契約書剩餘委託管理期間不滿一年者,續約租期得至管理契約書之委託管理期間截止日止。

Q9
與房客辦理續約,應如何處理?

答:租屋服務事業受理房東與房客辦理續約者,業者應重新協助房客向直轄市、縣(市)政府辦理資格審查作業,如不符直轄市、縣(市)主管機關所訂承租或領取租金補助資格者,不得繼續承租或領取補助。

Q10
包租方案是否要向房客收取押金,押金如何處理?

答:有關社會住宅代租代管案件,出租住宅租賃契約之押金,包租案之包租契約押金由出租人保管,轉租契約押金由租屋服務事業保管。代租案之租賃契約押金由出租人保管。

Q11
是否一定要辦理公證?公證費如何申請補助?

答:(一)包租案之包租契約得由出租人與租屋服務事業協議是否辦理公證;轉租契約應辦理公證。

(二)代租案之租賃契約,得由租賃雙方協議是否辦理公證,經租賃雙方。同意不辦理公證者,應於租賃契約書載明不辦理公證之事由。

(三)如欲申請公證費補助,其公證書應載明逕受強制執行規定,公證費補助由租屋服務事業於租賃契約簽訂後,檢附公證費申請書相關文件向直轄市、縣(市)主管機關提出申請。

Q12
如何協助房東申請居家安全保險費補助?有哪些保險業者承保居家安全險?

答:居家安全相關保險費補助申請及應備文件規定如下:

(一)申請規定:

1.包租案應投保居家安全相關保險。但出租人檢具切結書載明不投保之事由或保險業者不受理或無法核保之相關證明者,不在此限。

2.居家安全相關保險,至少應包含特殊事故房屋跌價補償保險、住宅火險及地震基本保險。

3.租屋服務事業應協助提供中央主管機關公告之社會住宅包租代管計畫居家安全相關保險業者名單予出租人,該保險業者、產品名稱及險種代號,以中央主管機關公告者為限。保險業者基於業務自主、成本考量及契約自主,得與出租人協議是否核保及保險額度。

4.出租人與保險業者簽訂之居家安全相關保險契約之保險契約生效日,應於包租契約之起租日起三十日內;逾期者,按該保險期間涵蓋包租契約之契約年度日數比例補助保險費。

5.出租人與租屋服務事業於簽訂包租契約前,已具前目規定之居家安全相關保險者,得按其保險期間涵蓋包租契約之契約年度日數比例補助保險費,並應於保險期間迄日前完成續保;未續保者,出租人應檢具切結書載明不投保之事由或保險業者不受理或無法核保之相關證明;續保之保險期間至少至包租契約之迄日為止,並得按該續保之保險期間涵蓋包租契約之契約年度日數比例補助保險費。但補助金額與該契約年度已核給之保險費補助金額合計最高以新臺幣三千五百元為限。

6.居家安全相關保險費補助於簽訂轉租契約後,始得申請,轉租契約提前終止或到期,不影響居家安全相關保險費補助。但包租契約提前終止者,且經查證提前終止包租契約之事由屬可歸責於出租人者,直轄市、縣(市)主管機關應按該包租契約之契約年度日數比例核給居家安全相關保險費補助,溢領者,應由租屋服務事業協助向出租人追繳,並繳還直轄市、縣(市)主管機關。

(二)應備文件:

1.代收代付費用申請書。

2.居家安全相關保險費申請清冊。

3.保險單影本。

4.保險單收據副本。

(三)有關有意願提供居家安全險之者保險業者名單,請上內政部內政部不動產資訊平台首頁(網址:https://pip.moi.gov.tw/V2/Default.aspx)→「社會住宅」查詢相關資訊。

Q13
住宅出租修繕費用如何申請補助?費用如何計算?

答:住宅出租修繕獎勵費補助申請及應備文件規定如下:

(一)申請規定:

1.包租案自出租人與租屋服務事業包租契約之起租日起始得修繕,並應於簽訂轉租契約後,於轉租契約之租賃期間內申請補助;代租案自出租人與承租人租賃契約之起租日起始得修繕,並應於租賃期間內申請補助。

2.出租人於包租契約或租賃契約之起租日前二個月內及其租賃期間設置或更換,符合第九點第一項第七款、第八款規定之設備者,其費用得申請補助之。但應於轉租契約或租賃契約之租賃期間內提出申請。

3.租賃住宅有下列情形之一者,得申請補助:

(1)修繕包租契約、轉租契約及租賃契約之租賃標的現況確認書載明之附屬設備項目。

(2)出租人換修出租住宅必要之設施設備。

(3)修繕符合修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法第八條第一項各款所定設施設備項目。但修繕之設施設備項目,不含公寓大廈之共用部分、約定專用部分及約定共用部分。

(4)修繕或購置符合失能老人接受長期照顧服務補助辦法第五條附表二所定居家無障礙環境改善(包括廚房改善工程)項目。

(5)包租契約、轉租契約及租賃契約之租賃期間,設置於租賃住宅內緊急照明燈、瓦斯漏氣偵測器及一氧化碳偵測器。

(6)代租案投保居家安全相關保險者,其最高補助金額及投保規定,比照包租案於第六點第四款及第四十點規定。

4.申請修繕之設施設備項目不得影響建築物結構安全與違反建築法及消防法等公共安全相關規定。

5.出租人已領取之住宅出租修繕獎勵費補助,因租賃契約或包租契約之租賃期間內提前終止租賃契約或包租契約者,經查證提前終止包租契約或租賃契約之事由屬可歸責於出租人者,直轄市、縣(市)主管機關應自該租賃契約或包租契約提前終止日之次日起,按該包租契約或租賃契約之契約年度日數比例核給住宅出租修繕獎勵費補助,溢領者,應由租屋服務事業協助向出租人追繳,並繳還直轄市、縣(市)主管機關。

(二)應備文件:

1.代收代付費用申請書。

2.包租案住宅出租修繕費申請清冊。

3.代租案住宅出租修繕費申請清冊。

4.住宅出租修繕費申請書。

5.出租住宅所有權人修繕同意書。

6.租賃契約影本。

7.修繕前、後之照片。

8.修繕住宅之原始憑證:應為領有營利事業統一編號之公司或商號所開立之統一發票或免用統一發票商號所開立之收據正本或影本。

Q14
住宅修繕「每處」每年補助新臺幣1萬元,其每處之認定為何?

答:故「每處」之認定以每個門牌一處為認定原則。

Q15
房客積欠租金時,業者應如何處理?

答:如遇房客積欠租金時,業者應依民法第440條第2項規定「租賃物為房屋者,……,遲延給付逾二個月時,始得終止租約。」辦理,其程序如下:

(一)業者應訂定相當期限催告繳清租金欠額。

(二)房客仍未於期限內繳清,由業者評估是否屬惡意欠租。

1.若屬惡意欠租者:依上述民法規定終止租約,並依公證法規定逕送強制執行。

2.若因有緊急危難事由而欠租者:

(1)業者通報地方社政單位評估並視情形結合資源提供相關協助。

(2)代租方案之房客,業者應協助房客向政府申請代墊租金。

Q16
代租方案之房客無力支付租金時,業者如何協助申請代墊租金?

答:房客因緊急事由,致生活陷於困境無力支付租金者,得向直轄市、縣(市)主管機關申請代墊租金予房東,其程序如下:

(一)檢具文件申請:檢具事實證明文件,向該直轄市、縣(市)主管機關申請。

(二)無力支付租金認定:由該直轄市、縣(市)主管機關會同社政主管機關辦理。

(三)簽訂還款計畫:房客經評估認定符合申請條件者,應與該直轄市、縣(市)主管機關簽訂還款計畫。

(四)代墊租金:經該直轄市、縣(市)主管機關審核通過後,由租屋服務事業於租賃期限內撥付代墊租金最多不得超過三個月,並以一次為限。

Q17
代墊租金停止提供代墊租金及追繳之情形為何?

答:經查證有下列情形之ㄧ者,自事實發生日起停止代墊租金:

(一)停止承租租賃住宅。

(二)經查申報資料有虛偽情事。

(三)出租人與租賃契約之承租人具有直系親屬關係。

停止代墊租金後,溢領該墊付租金,其為前項第一款情形者,應按該月之日數比率返還其溢領金額;其為前項第二款、第三款情形之一者,應追繳其已撥付之代墊租金金額。