內政部 不動產資訊平台

答：（一）依據「租屋服務事業認定及獎勵辦法」所稱租屋服務事業，指提供租屋市場資訊、媒合服務、專業管理協助及糾紛諮詢等服務，經主管機關認定之私法人。

（二）因應租賃住宅市場發展及管理條例於107年6月27日公布施行，執行社會住宅包租代管第三期計畫之租屋服務事業，應符合租賃條例之規定，為領有租賃住宅服務業登記證（營業項目應載明租賃住宅代管業及租賃住宅包租業）並具備經直轄市、縣(市)地政主管機關許可及設立備查之公司。

答：（一）申請資格：租屋服務事業認定及獎勵辦法第2條所定資格者，即租賃住宅市場發展及管理條例所規定之租賃住宅代管業及租賃住宅包租業，並具備經直轄市、縣(市)地政主管機關許可及設立備查之公司。

（二）具有上述資格者，於直轄市、縣（市）政府公開招標期間，檢具該採購案之相關規定投標，決標後得標廠商與直轄市、縣（市）政府簽訂採購契約，即可成為社會住宅包租代管計畫之業者。

答：直轄市、縣(市)政府依政府採購法規定，完成決標簽約之廠商，即可辦理包租代管計畫之相關業務，並按計畫內容採「論件計酬」方式補助業者相關服務費用。業者之服務費用得直接開立免(營業)稅之發票，之後再由各地國稅局視需要逐案審查，無需特別提出服務費用免營業稅之申請。

答：業者承攬各直轄市政府辦理之「社會住宅包租代管計畫委託專業服務案」後，提供之服務項目如下：

（一）租屋資訊。

（二）租金補助諮詢。

（三）承租民間住宅並轉租及代為管理。

（四）媒合承、出租雙方及代為管理。

（五）協助收取租金。

（六）協助租屋契約公證。

（七）租屋修繕諮詢。

（八）租屋搬遷諮詢。

（九）住宅出租修繕獎勵諮詢。

（十）租屋糾紛諮詢。

（十一）其他租屋相關諮詢。

（十二）其他經主管機關認定或契約載明之服務項目。

答：（一）依據「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」第12點規定，業者於受理出租人申請後應辦事項如下：

1.文件審核：業者受理房東申請出租住宅案件後，應於七日內完成文件審核，對於文件不齊應為補正者，應一次通知限期補正；逾期不補正或仍不符相關規定者，不予受理。

2.資格審查：經審查符合資格者，於七日內會同房東進行屋況確認填具社會住宅包租代管屋況及租屋安全檢核表及辦理後相關租屋事宜。

3.經租屋服務事業媒合之代管案件，業者應與房東簽訂代租代管委託租賃契約書。

（二）業者應於包租方案轉租契約及代租方案租賃契約到期2個月前，通知包租方案轉租契約房客或代租方案房東及房客租約之到期日及調查租賃雙方是否繼續出租及承租之意願，並於租約到期1個月前，將意願調查結果通知租賃雙方，該通知及意願調查結果應留存備查。
上述通知及意願調查，得以書面郵寄、電子郵件信箱、行動電話簡訊、即時通訊軟體以文字顯示方式為之。
包租方案轉租契約房客及代租方案房客之租約到期申請續約者，其承租資格應重新審查，業者應協助包租方案轉租契約房客（房客）及代租方案房客於租期到期1個月前檢具承租資格審查應備文件，向直轄市、縣（市）主管機關申請重新審查，不符承租資格者，不得辦理續約。

（三）有關業者於受理出租人申請後應辦事項，若直轄市、縣(市)主管機關另有規定者，從其規定。

答：有。業者受理房東委託之出租住宅，其市場租金上限及適用地區依其門牌定如下：

答：（一）業者受理申請人申請承租住宅後應辦事項如下：

1.確認申請人是否符合所定「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」第21及22點規定承租資格，例如：申請人及其家庭成員之每人每月平均所得、動產及不動產、租金補助。

2.確認申請人未享有政府辦理之租金補貼，且未承租政府興辦之出租住宅；或於申請時切結同意放棄已取得政府辦理之租金補貼或承租政府興建之國民住宅或社會住宅者。

3.以上資格符合者始得辦理後續相關租屋事宜。

（二）業者應於包租方案轉租契約及代租方案租賃契約到期2個月前，通知包租方案轉租契約房客或代租方案房東及房客租約之到期日及調查租賃雙方是否繼續出租及承租之意願，並於租約到期1個月前，將意願調查結果通知租賃雙方，該通知及意願調查結果應留存備查。
上述通知及意願調查，得以書面郵寄、電子郵件信箱、行動電話簡訊、即時通訊軟體以文字顯示方式為之。
包租方案轉租契約房客及代租方案房客之租約到期申請續約者，其承租資格應重新審查，業者應協助包租方案轉租契約房客（房客）及代租方案房客於租期到期1個月前檢具承租資格審查應備文件，向直轄市、縣（市）主管機關申請重新審查，不符承租資格者，不得辦理續約。。

（三）有關業者受理申請承租住宅後應辦事項，若直轄市、縣(市)主管機關另有規定者，從其規定。

答：若出租人有提供不實資訊、不符實際出租情形或有出售可能性之情事等，或租屋服務事業得不予受理申請該出租住宅加入本計畫；或租屋服務事業於受理申請案件後，對於文件不齊應為補正者，應一次通知限期補正；逾期不補正或仍不符相關規定者，得不予受理。

答：依據「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」第30點規定，申請人與非家庭成員或無親屬關係者得以共住方式申請承租住宅，並依下列規定辦理：

（一）申請人與每位共住者應各別辦理身分資格審查；租金應由申請人與共住者平均分攤，申請人或共住者符合第一類或第二類弱勢戶規定者，應給予其租金補助。

（二）租賃契約內應載明租金總額及申請人與每位共住者應負擔之租金，並分別於租賃契約簽名或蓋章。

（三）租賃期間部分共住者遷離者，申請人應以書面向直轄市、縣（市）主管機關提出共住者變更之申請，由其餘共住者另覓符合資格者共住。

（四）部分共住者遷離，未覓得符合資格者共住前，其租賃契約書應重新簽約，並由申請人與其餘共住者平均負擔租金，不得主張遷離而減免租金。

（五）部分共住者遷離，經覓得符合資格者共住者，其租賃契約書應重新簽約，租金應由申請人與所有共住者平均負擔。

共住戶因部分共住者遷離重新簽約者，不再補助公證費。

答：（一）包租方案

1.業者與房東簽訂社會住宅包租契約(簡稱包租約)

2.業者與房客簽訂社會住宅轉租契約(簡稱轉租約)

答：（二）代管方案

1.業者與房東簽訂社會住宅代租代管委託租賃契約書

2.業者與房東簽訂社會住宅代租代管委託管理契約書

3.業者、房東及房客簽訂社會住宅代租代管住宅租賃契約書

答：（一）包租契約：租屋服務事業應與出租人簽訂包租契約租期為3年。

（二）轉租契約：租屋服務事業與次承租人簽訂轉租契約租期至少1年，租約到期得再續約，但包租契約剩餘之租期不滿1年者，租期得至包租契約截止日止。

答：（一）租屋服務事業與出租人簽訂下列二種契約：

1.社會住宅代租代管計畫委託租賃契約書。

2.社會住宅代租代管計畫委託管理契約書：委託管理期間自出租人與承 租人簽訂社會住宅代租代管計畫住宅租賃契約書之起租日起，至少1年，至多3年。

（二）社會住宅代租代管計畫住宅租賃契約書：由承租人與出租人簽訂租期為1年，每次租期為1年，計3年。但最後1年租期不滿1年者，則不受租期1年之限制。(即社會住宅代租代管計畫委託管理契約書剩餘委託管理期間不滿1年者，租期得至管理契約書之委託管理期間截止日止。)

答：包租方案轉租契約房客（房客）及代租方案房客之租約到期申請續約者，其承租資格應重新審查，業者應協助包租方案轉租契約房客（房客）及代租方案房客於租期到期1個月前檢具承租資格審查應備文件，向直轄市、縣（市）主管機關申請重新審查，不符承租資格者，不得辦理續約。

答：包租方案之包租契約押金由出租人保管，轉租契約押金由租屋服務事業保管。代管方案之租賃契約押金由出租人保管。

答：（一）房東選擇包租方案，與業者簽定包租契約，雙方可協議是否辦理公證。但不補助公證費。但業者與承租人簽訂轉租契約應辦理公證，並得申請補助公證費。

（二）房東選擇代管方案，租賃契約租賃雙方同意不辦理公證者，得不辦理公證。但應於租賃契約書載明不辦理公證之事由。租賃契約書載明不辦理公證者，視同自願放棄申請補助公證費之權益。

（三）前二項辦理公證者，應於公證書應載明逕受強制執行。

答：（一）居家安全相關保險的補助對象為包租方案的房東；保險業者基於業務自主、成本考量、契約自主及房東之出租住宅目前是否有居家安全相關保險等因素，對於是否核保、保險額度及範圍，由保險業者與房東協議定之。

（二）承保範圍：應包含住宅火災、地震基本保險及特定事故相關保險。

（三）居家安全保險費用補助申請方式如下：

1.房東選擇包租方案與業者簽訂包租約。

2.業者協助房東向保險業者投保居家安全險。

3.房東先行繳納保險費予保險業者。

4.業者應協助應協助房東與保險業者於簽訂包租契約次日起30日內簽訂居家安全相關保險契約，且最遲應於轉租契約之起租日起30日內起保，每年每件最高補助金額為新臺幣3,500元，若逾起租日起30日起保者，則按其保險期間涵蓋轉租契約之契約年度日數比例補助保險費。

5.業者應協助房東檢具保險費申請書、保險單影本、保險單收據及房東存摺影本等文件，向直轄市主管機關申請補助，補助額度依照上開規定核給補助。
另外，代管案的房東自111年3月24日起，每年每處新臺幣1萬元的修繕費補助款，亦可以用於投保居家安全相關保險，投保相關事項及補助額度上限比照包租方案之規定核給補助。

（四）有關有意願提供居家安全險之者保險業者名單，請上內政部內政部不動產資訊平台首頁(網址：https://pip.moi.gov.tw/V2/Default.aspx)→「社會住宅」查詢相關資訊。

答：（一）依據「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」第6點，規定如下：
住宅每處每年以實際修繕金額核計，每處以門牌認定，每年以實際修繕金額核計，最高補助新臺幣1萬元，最長補助3年，3年共計最高補助獎勵新臺幣3萬元，並得逐年申請住宅出租修繕費用補助至契約終止日，修繕費用超過每年補助新臺幣1萬元部分，則依民法及租約相關規定辦理。

（二）申請規定：

1.包租方案自出租人與租屋服務事業包租契約之起租日起始得修繕，並應於簽訂轉租契約後，於轉租契約之租賃期間內申請補助；代租方案自出租人與承租人租賃契約之起租日起始得修繕，並應於租賃期間內申請補助

2.出租人於包租契約或租賃契約之起租日前2個月內及其租賃期間設置或更換，符合「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」第9點第1項第7款（未設置住宅用火災警報器、屋內滅火器）、第8款（燃氣熱水器未裝置符合規定之強制排氣設備者）規定之設備者，其費用得申請補助之。但應於轉租契約或租賃契約之租賃期間提出申請。

（三）租賃住宅有下列情形之一者，得申請補助：

1.修繕包租契約、轉租契約及租賃契約之租賃標的現況確認書載明之附屬設備項目。

2.出租人換修出租住宅必要之設施設備

3.修繕符合修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法第八條所定設施設備項目。但修繕之設施設備項目，不含公寓大廈之共用部分、約定專用部分及約定共用部分。

4.包租契約、轉租契約及租賃契約之租賃期間，設置於租賃住宅內之緊急照明燈

5.代租方案投保居家安全相關保險;其最高補助金額及投保規定，比照包租方案於「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」第6點第4款及第38點規定（請參考問與答房東篇第7題）。

（四）請住宅修繕補助，依據「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」第36點規定，應檢具下列文件，由業者協助向直轄市、縣（市）政府提出申請：

1.住宅修繕申請書。

2.住宅所有權人修繕同意書。

3.租賃契約影本。

4.修繕後之照片。

5.修繕住宅之原始憑證：應為領有營利事業統一編號之公司或商號所開立之統一發票或免用統一發票商號所開立之收據正本或影本。

（五）申請修繕之設施設備項目不得影響建築物結構安全與違反建築法及消防法等公共安全相關規定。

（六）出租人已領取之住宅出租修繕獎勵費補助，因租賃契約或包租契約之租賃期間內提前終止租賃契約或包租契約者，經查證提前終止包租契約或租賃契約之事由屬可歸責於出租人者，直轄市、縣（市）主管機關應自該租賃契約或包租契約提前終止日之次日起，按該包租契約或租賃契約之契約年度日數比例核給住宅出租修繕獎勵費補助，溢領者，應由租屋服務事業協助向出租人追繳，並繳還直轄市、縣（市）主管機關。

答：故「每處」之認定以每個門牌一處為認定原則。

答：如遇房客積欠租金時，業者應依民法第440條第2項規定「租賃物為房屋者，……，遲延給付逾二個月時，始得終止租約。」辦理，其程序如下：

（一）業者應訂定相當期限催告繳清租金欠額。

（二）房客仍未於期限內繳清，由業者評估是否屬惡意欠租。

1.若屬惡意欠租者：依上述民法規定終止租約，並依公證法規定逕送強制執行。

2.若因有緊急危難事由而欠租者：

(1)業者通報地方社政單位評估並視情形結合資源提供相關協助。

(2)代管方案之房客，業者應協助房客向政府申請代墊租金。

答：房客因緊急事由，致生活陷於困境無力支付租金者，得向直轄市、縣(市)主管機關申請代墊租金予房東，其程序如下：

（一）檢具文件申請：檢具事實證明文件，向該直轄市、縣(市)主管機關申請。

（二）無力支付租金認定：由該直轄市、縣(市)主管機關會同社政主管機關辦理。

（三）簽訂還款計畫：房客經評估認定符合申請條件者，應與該直轄市、縣(市)主管機關簽訂還款計畫。

（四）代墊租金：經該直轄市、縣(市)主管機關審核通過後，由租屋服務事業於租賃期限內撥付代墊租金最多不得超過三個月，並以一次為限。

答：有下列情形之ㄧ者，自事實發生日起停止代墊租金：

（一）停止承租租賃住宅。

（二）經查申報資料有虛偽情事。

（三）出租人與租賃契約之承租人具有直系親屬關係。

停止代墊租金而溢領墊付租金者，其為前項第一款情形者，應按該月之契約日數比率返還其溢領金額；其為前項第二款、第三款情形之一者，應追繳其已撥付之代墊租金金額。

答：得檢具下列證明文件之ㄧ：

（一）建築執照。

（二）建物登記證明。

（三）未實施建築管理地區建築物完工證明書。

（四）載有該建築物資料之土地使用現況調查清冊或卡片之謄本。

（五）完納稅捐證明。

（六）繳納自來水費或電費證明。

（七）戶口遷入證明。

（八）房屋課稅明細表。

（九）地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。

答：應以一門牌為一租賃住宅出租，不得分租。但該租賃住宅曾為社會住宅包租代管第一期或第二期計畫租賃住宅者，不在此限。

答：依據「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」第20點規定，應以一門申請人或家庭成員為身心障礙者或六十五歲以上老人，承租符合其居住需求之租賃住宅，且於該直轄市、縣（市）持有一戶自有住宅者，得申請換居將自有住宅出租。
前項身心障礙，以身心障礙類別為第七類神經、肌肉、骨骼之移動相關構造及其功能b710b、b730b、b735、b765、s750或s760者為限。
申請人或家庭成員依第一項規定出租之自有住宅及承租之租賃住宅應坐落於同一直轄市、縣（市），並為同一業者辦理，且承租租賃住宅以有電梯之住宅、無電梯住宅一樓或二樓為限。

答：依據「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」第31點規定，包租方案轉租契約房客及代租方案房客於租賃期間承租資格，以申請時直轄市、縣（市）主管機關所審認之承租資格為準，不得申請變更。包租方案轉租契約之租期超過1年者，直轄市、縣（市）主管機關於轉租契約之起租日起，每屆滿1年時，應重新審查次轉租契約房客之承租資格，承租資格不符規定者，得繼續承租至原租期屆滿為止。因此，房客的承租資格經直轄市、縣（市）主管機關審查核定，雖然2個月後才找到適合的租賃住宅，在其承租資格核定後1年內仍屬有效，所以不需再重新送審，即可媒合租屋。

答：依據租金補助期間，有下列情事之一者，直轄市、縣（市）主管機關應自事實發生之日起停止租金補助，並依契約日數比例，追繳其溢領之租金補助：

（一）轉租契約或租賃契約提前終止。

（二）包租方案轉租契約房客或代租方案房客本人及其家庭成員持有自有住宅。

（三）承租資格審查應備文件有虛偽或不實情事。

（四）家庭成員重複接受二種以上住宅補助。

（五）房東(住宅所有權人)為包租方案轉租契約房客或代租方案房客之家庭成員或直系親屬。

（六）依據「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」第31點規定規定重新審查包租方案轉租契約房客及代租方案房客之承租資格，不符第一類或第二類弱勢戶租金補助規定者。

如果有溢領租金補助，其返還期限以1年為限；直轄市、縣（市）主管機關得視情形，同意承租人或包租方案轉租契約房客分期返還，並以1年為限。返還溢領之租金補助不予計算利息。家庭成員溢領租金補助者應先行返還或分期返還後，承租人始得再受領租金補助。

答：包租方案轉租契約房客或代租方案房客於租賃期間死亡，依下列規定之一辦理：

（一）繼承人得主張終止租約，並於終止前30日檢附相關事證以書面通知租屋服務事業。

（二）原申請書表所列之家庭成員得檢附相關事證，申請變更為該租約之包租方案轉租契約房客或承租人，並於原租賃期間內承受原租金補助，不須重新審查弱勢戶租金補助資格。

（三）包租方案或代租方案之出租人於租賃期間死亡，依下列規定之一辦理：

（四）繼承人應履行原包租契約或租賃契約，至租期屆滿為止。

（五）繼承人為2人以上，且該租賃住宅為公同共有者，租屋服務事業應取得全體繼承人同意由各別之繼承人收取租金之比例或1位繼承人全額收取租金之證明。

上述租約終止或變更包租方案轉租契約房客或代租方案房客之情形，業者應將租約終止或變更包租方案轉租契約房客或代租方案房客之情形，報送直轄市、縣（市）主管機關備查。