壹、前言
行政院100年10月26日核定「民國101年至民國104年整體住宅政策實施方案」,以「編製住宅價格指數並定期發布」做為具體措施之一。內政部以不動產成交案件實際申報資料,計算出住宅價格季指數,提供住宅價格之變動趨勢資訊,透過不動產估價師尋找比較案例之概念,搜尋與本季交易案例高度相似並具有替代性的相似房屋,計算於不同時點之價格變動,進而以「類重複交易法」方式編製作為衡量住宅市場價格變動的參考指標。目前編製完成全國及六都住宅價格季指數,編製期間為101年第3季至112年第2季。
貳、112年第2季住宅價格季指數說明
本季(112年第2季)全國住宅價格季指數為130.80,較上季上漲1.51%,較111年同季上漲5.51%。在六都方面,新北市住宅價格季指數為124.63,較上季上漲1.03%,較111年同季上漲5.11%。臺北市住宅價格季指數為114.22,較上季上漲1.03%,較111年同季上漲1.37%。桃園市住宅價格季指數為134.80,較上季上漲1.97%,較111年同季上漲6.24%。臺中市住宅價格季指數為140.01,較上季上漲1.65%,較111年同季上漲6.02%。臺南市住宅價格季指數為143.41,較上季上漲0.52%,較111年同季上漲5.02%。高雄市住宅價格季指數為132.73,較上季上漲1.98%,較111年同季上漲4.46%。綜合來看,全國及六都住宅價格季指數在近期呈現上漲走勢。另從總體經濟與房市相關數據說明如下:
- 通膨回落、景氣稍有復甦,國內外經濟雖呈疲軟,展望持續好轉
全球各國經濟明顯較去年走緩,其中尤以先進經濟體經濟成長較為疲弱,惟主要國家勞動市場強勁,且中國重啟開放,有助支撐經濟動能,今年經濟成長率預測值均上調。
國內經濟情勢在資本形成部分,終端需求不振,企業投資保守,營建工程、機械設備及智慧財產投資皆呈縮減,惟跨境旅遊熱絡推升航空器購置需求、營業小客車陸續交車,挹注運輸工具投資。景氣對策信號112年4月、5月、6月綜合判斷分數分別11、12、13分,景氣燈號雖仍呈現象徵衰退的藍燈,但相較上一季,已經有逐步走出谷底的跡象。整體而言,景氣領先指標下跌、同時指標止跌回升,國內經濟景氣初步止跌,但仍在谷底盤整蓄勢待發。
- 房貸利率達歷史新高,購置住宅貸款與建築貸款餘額成長放緩
住宅金融面而言,112年6月底臺灣購置住宅貸款餘額與建築貸款餘額年增率分別為4.63%及8.38%,均低於3月底之5.06%及10.31%,年增率延續上季放緩趨勢,並跌到個位數成長率。但購置住宅貸款餘額仍高達9兆4,149億,建築貸款餘額則為3兆1503億元。五大銀行新承做房貸利率於110年9月降至1.346%之歷史低點後緩升,復因央行於111年第一季起連續五度升息,112年5月升至2.010%,已達到104年5月以來高點,6月微降至2.098%,後續升息趨勢值得留意。
- 產業表現持續不佳,新案價量漲跌互見;中古屋交易動能未見起色,房價趨向盤整
112年第2季營建工程業、不動產及住宅服務業國民生產毛額連鎖實質年成長率(初步統計值)分別為-4.30%與1.14%,相較於上一季年成長-5.43%與-0.10%,營造業雖然負成長,但有所改善,而不動產及住宅服務業則正成長;從新推個案市場來看,國泰房地產指數 2023年第2季國泰全國房地產指數,相較上一季為價量俱漲,相較去年同季為價漲量穩。本季開價及成交價皆大幅上漲,議價率維持穩定,推案量、銷售率及成交量皆大幅增加;進一步觀察各地區表現,相較去年同季,除桃園下跌外,其餘地區成交價呈穩定或上漲;成交量部分,除臺北、新竹減少外,其餘地區呈現穩定或增加。另一方面,112年第2季建物所有權買賣移轉登記棟數為74,651棟,相較上季64,291棟增加16.11%,相較111年同季86,026棟減少13.22%。考慮上季基期較低,以參考去年同季較為適當,整體交易動能仍出現下滑。