壹、前言
行政院100年10月26日核定「民國101年至民國104年整體住宅政策實施方案」,以「編製住宅價格指數並定期發布」做為具體措施之一。內政部以不動產成交案件實際申報資料,計算出住宅價格季指數,提供住宅價格之變動趨勢資訊,透過不動產估價師尋找比較案例之概念,搜尋與本季交易案例高度相似並具有替代性的相似房屋,計算於不同時點之價格變動,進而以「類重複交易法」方式編製作為衡量住宅市場價格變動的參考指標。目前編製完成全國及6直轄市住宅價格季指數,編製期間為101年第3季至109年第4季。
貳、109年第4季住宅價格季指數說明
本季(109年第4季)全國住宅價格季指數為108.17,較上季上漲1.20%,較去年同季上漲3.87%。在六都方面,新北市住宅價格季指數為106.11,較上季上漲0.91%,較去年同季上漲2.57%。臺北市住宅價格季指數為103.65,較上季上漲1.32%,較去年同季上漲2.83%。桃園市住宅價格季指數為109.43,較上季上漲1.28%,較去年同季上漲4.58%。臺中市住宅價格季指數為111.40,較上季上漲1.41%,較去年同季上漲5.61%。臺南市住宅價格季指數為115.91,較上季上漲2.39%,較去年同季上漲7.44%。高雄市住宅價格季指數為107.58,較上季上漲1.29%,較去年同季上漲3.15%。綜合來看,全國及六都住宅價格季指數在近期均呈現上升的走勢。另從總體經濟與房市相關數據說明如下:
- 整體經濟成長持穩,外需轉強內需轉穩
109年第4季初步統計實質GDP較去年同期(yoy)正成長5.09%,較110年1月概估數正成長4.94%增加0.15個百分點,較109年11月預測數正成長3.28%增加1.81個百分點;經季節調整後對上季(saqr)為正成長1.43%,折算年率(saar)為正成長5.84%。外需部分,第4季我國海關統計商品以美元計價出口、進口各增加11.73%及3.16%(以新臺幣計價分別為增5.26%及減2.82%);併計經所有權調整之商品及服務並剔除物價因素後,商品及服務輸出、入分別成長5.67%及負成長2.90%,輸出與輸入相抵,國外淨需求對經濟成長貢獻5.20個百分點。
內需部分,第4季民間消費受疫情衝擊,各國邊境管制致國人出國人次銳減,初步統計國人在國外消費支出負成長93.41%(第3季為負成長93.54%),拉低民間消費成長率逾5個百分點,旅行支出(屬於服務輸入)也同步減少,但對整體GDP並無影響。第4季國人在國內消費顯著成長4.29%(第3季為成長4.16%),併計國人在國內、外之消費,第4季民間消費負成長1.07%(第3季為負成長1.55%),對經濟成長負貢獻0.55個百分點;政府消費成長4.37%,對經濟成長貢獻0.65個百分點;資本形成實質負成長0.95%,對經濟成長負貢獻0.21個百分點。併計前述各項結果,第4季國內需求負成長0.12%,對經濟成長負貢獻0.11個百分點。
109年10月、11月、12月景氣對策信號綜合判斷分數分別為28、30、34分,燈號由12月綠燈轉為黃紅燈。109年12月領先指標不含趨勢指數為107.33,較上月上升1.07%;同時指標不含趨勢指數為104.96,較上月上升1.11%;落後指標不含趨勢指數為98.14,較上月上升0.01%,國內景氣持續增溫中。
- 市場利率與人口家戶總數維持平穩
依據中央銀行所統計的五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款金額與利率資料顯示,109年第4季的購屋貸款利率平均為1.36%,持續的低利率水平有助於購屋需求的推升。此外,臺灣人口家戶總數也較上季上升0.29%。因此,就利率以及房價需求面的角度來看,仍維持在平穩的狀態。
- 建物交易量持續增加、供給量減少
109年第4季建物所有權買賣移轉登記棟數為94,578棟,持續增加。而第4季住宅類建造執照合計為41,442宅,核發建築物使用執照件數總計為5,743件,與上季相比均減少,惟上季成長幅度較大,基期較高,整體仍維持在平穩的狀態。整體而言,建物交易量持續增加、供給量減少。