壹、前言
行政院100年10月26日核定「民國101年至民國104年整體住宅政策實施方案」,以「編製住宅價格指數並定期發布」做為具體措施之一。內政部以不動產成交案件實際申報資料,計算出住宅價格季指數,提供住宅價格之變動趨勢資訊,透過不動產估價師尋找比較案例之概念,搜尋與本季交易案例高度相似並具有替代性的相似房屋,計算於不同時點之價格變動,進而以「類重複交易法」方式編製作為衡量住宅市場價格變動的參考指標。目前編製完成全國及六直轄市住宅價格季指數,編製期間為101年第3季至111年第3季。
貳、111年第3季住宅價格季指數說明
本季(111年第3季)全國住宅價格季指數為126.33,較上季上漲1.90%,較去年同季上漲10.01%。在六都方面,新北市住宅價格季指數為120.95,較上季上漲2.01%,較去年同季上漲9.06%。臺北市住宅價格季指數為113.61,較上季上漲0.83%,較去年同季上漲4.75%。桃園市住宅價格季指數為128.68,較上季上漲1.41%,較去年同季上漲10.13%。臺中市住宅價格季指數為135.11,較上季上漲2.31%,較去年同季上漲11.65%。臺南市住宅價格季指數為139.21,較上季上漲1.94%,較去年同季上漲10.46%。高雄市住宅價格季指數為130.57,較上季上漲2.76%,較去年同季上漲14.04%。綜合來看,全國及六都住宅價格季指數在近期均呈現上漲的走勢,惟本季上漲幅度趨緩。另從總體經濟與房市相關數據說明如下:
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貨幣緊縮政策衝擊國內外經濟
由於俄烏戰爭僵持、全球通膨仍居高不下,主要國家加速執行貨幣緊縮政策,各機構預期今、明年全球經濟成長趨緩。 國內經濟情勢部分,受國際景氣衝擊於外銷成長趨緩,但國內需求上,製造業持續積極投資,餐飲與零售業連續正成長,彌補部分出口成長趨緩的不足。景氣對策信號於111年7月、8月、9月綜合判斷分數分別為24、23、17分,出現連續下降趨勢。尤其在9月燈號由綠燈轉為黃藍燈,且分數降至象徵轉向的黃藍燈下緣。後續經濟情況不確定性升高。
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房貸利率持續緩升,購置住宅貸款餘額成長稍緩
住宅金融面而言,111年9月底臺灣購置住宅貸款餘額與建築貸款餘額年增率分別為8.17%及12.04%,均低於6月底之8.73%及12.86%,年增率逐漸放緩,但購置住宅貸款餘額仍高達9兆2,427億,建築貸款餘額則為3兆273億元。五大銀行新承做房貸利率於110年9月降至1.346%之歷史低點後緩升,復因央行於本年連續三度升息,9月升至1.731%,雖處相對低檔,後續趨勢值得留意。
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相關產業表現成長幅度放緩,房市價格漲勢趨緩、交易量能衰退
111年第3季營建工程業、不動產及住宅服務業國民生產毛額連鎖實質年成長率(預測值)分別為3.30%與0.74%,為正成長,相較於上一季年成長率1.25%與1.27%,營造業維持穩定水準,不動產及住宅服務業成長趨緩。另一方面,111年第3季建物所有權買賣移轉登記棟數為73,129棟,相較上季86,026棟減少14.99%,相較去年同季73,734棟減少0.82%。