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問與答-綜合篇

Q1
什麼是社會住宅?

答:社會住宅依住宅法第3條第2款規定,係指由政府興辦或獎勵民間興辦,專供出租之住宅及其必要附屬設施,目前政府推動之社會住宅主要分為以下兩種:

(一)新建:政府或獎勵民間直接興建社會住宅,以低於市場租金出租給所得較低的家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者的住宅。

(二)包租代管:以活化及利用現有民間住宅,辦理租屋媒合,以低於市場租金包租或代管方式提供給所得較低家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者之租屋協助。

Q2
什麼是社會住宅包租代管?

答:社會住宅包租代管有兩種方案,辦理方式說明如下:

(一)包租:政府獎勵及補助租屋服務事業(以下簡稱業者)承租住宅,由業者與房東簽訂3年包租約後,於包租約期間內業者每月支付房租給該房東,再由業者以二房東的角色,將住宅轉租給經濟或社會弱勢(一定所得、財產以下及身分條件者)及就業、就學有居住需求房客,並管理該住宅。

(二)代管:業者協助房東出租住宅給經濟或社會弱勢(一定所得、財產以下及身分條件者)及就業、就學有居住需求房客,由房東與房客簽訂租約,業者負責管理該出租的住宅。

(三)包租與代管的差異:

辦理方式房客資格空置期糾紛處理風險評估
包租一定所得、財產以下及身分條件
  • 業者面對房東、房客。
  • 已全面適用消保法。
  • 業者責任重。
  • 風險成本業者負擔。
代管
  • 業者協助房東、房客。
  • 已全面適用消保法。
  • 業者較無責任。
  • 風險成本房東負擔。
Q3
政府為什麼要採包租代管方式辦理社會住宅?

答:政府採包租代管方式辦理社會住宅的理由如下:

(一)為保障社會經濟弱勢者及無力購屋民眾的居住權利,政府積極推動只租不售的社會住宅政策,增加住宅供給面資源,讓租屋成為購屋以外民眾的居住選擇方式之一,進而發揮租屋與購屋市場相互調控的市場均衡機制。

(二)包租代管與政府興建的社會住宅不同的是,除可活化及利用現有民間住宅外,並可減輕地方政府直接興建社會住宅財政負擔,使政府提供的住宅資源能循環利用,照顧更多的民眾。

(三)按照住宅法規定,社會住宅應提供至少40%以上比率出租予經濟或社會弱勢者,另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。也就是說除了能夠幫助在市場上租不到房子的弱勢族群,例如身心障礙者、老人、低收入戶或特殊境遇家庭等等外,也同時可以照顧青年族群就學、就業階段的居住需求。

(四)現行住宅租賃市場上存在眾多問題,包含弱勢房客租不到適合的房子、租金價格過高租不起、承租的房子可能是違建或會漏水等等,房東也會因為租屋管理麻煩、容易有糾紛等問題,而寧願將房子閒置不出租。政府透過辦理社會住宅包租代管,除提供房東專業服務、保障租賃關係外,也協助弱勢房客解決租不到、租不起及租不好的問題。

Q4
包租代管第4期計畫目前推動的縣市有哪些?推動情形如何?

答:(一)社會住宅包租代管第4期計畫已於112年3月8日獲行政院同意辦理,預計開辦8萬戶,執行5年(2年開發期、3年管理期),112年7月3日開辦:
縣市版:臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、基隆市、新竹市、嘉義市、新竹縣、苗栗縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、宜蘭縣、花蓮縣、臺東縣等直轄市、縣(市)政府。
公會版:國家住宅及都市更新中心(六直轄市、南投縣、彰化縣)。

(二)直轄市、縣(市)政府開辦後,由業者開始找房東、房客,政府也會透過多種管道進行宣傳,目前於內政部不動產資訊平台設立社會住宅包租代管專區,直轄市、縣(市)政府亦會將申請資格及方式等相關資訊公布於該府住宅單位的網頁中。希望有多棟房子、或年紀大、或沒時間管理、或想要作愛心的房東,及有租屋需求的民眾,可透過業者的協助,提供包租代管的服務。

Q5
為鼓勵房東、房客加入包租代管計畫,政府提供哪些優惠措施?

答:(一)房東的優惠措施:提供專業管理、房東輕鬆收租、稅賦減免(房屋稅 、地價稅、綜合所得稅)、修繕補助等;另包租方案增加居家安全相關保險費用補助。

(二)房客的優惠措施:政府補助租金差額及公證費,減輕房客租屋負擔,並享有穩定的居住環境。

Q6
房東、房客之租金如何收取與支付?

答:(一)包租:業者以市場租金8折與房東簽訂包租約3年,並轉租房客。

房東:按月向業者收取市場租金8折之房租。

房客:一般戶:以市場租金8折支付業者。

轉期戶及換居戶:以市場租金8折支付業者,並依其身分條件(轉期戶或換居戶),由政府撥付租金補助。

整合戶:以市場租金8折支付業者。但得另為申請300億元中央擴大租金補貼。

(二)代管:房東與房客經業者媒合承租雙方簽訂租約(租期1年1次,可續約,最長3年)。

房東:業者向房客(含政府之租金補助)收取市場租金9折之租金後,按月轉交房東租金。

房客:一般戶:以市場租金9折交付業者。

轉期戶及換居戶:以市場租金9折支付業者,並依其身分條件(轉期戶或換居戶),由政府撥付租金補助。

整合戶:以市場租金9折支付業者。但得另為申請300億元中央擴大租金補貼。

Q7
所謂的市場租金如何訂定?

答:直轄市、縣(市)主管機關就租賃住宅市場租金評定方式,依租賃住宅所在區域規定如下:

業者受理房東申請時會就租賃住宅市場租金評定方式,以租賃住宅所在之直轄市、縣(市),依國家住宅及都市更新中心(以下簡稱國家住都中心)公告最近一年度社會住宅包租代管租金水準區間表評定,每坪月租金超出該區間表之單位月租金區間上限者或該表未規定租金水準區間之行政區依社會住宅包租代管出租住宅市場租金價格評定原則評定(由業者),或依不動產估價師認可及簽註意見之租金評定之。
租賃住宅所在之直轄市、縣(市),未列示於國家住都中心公告最近一年度社會住宅包租代管租金水準區間表者(截至本計畫112年7月3日開辦已列示的有臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市及高雄市等六個直轄市),依社會住宅包租代管出租住宅市場租金價格評定原則評定,或依不動產估價師認可及簽註意見之租金評定之。 租金評定結果得由直轄市、縣(市)主管機關自行決定備查機制,業者不得賺取租金價差。

Q8
在社會住宅包租代管計畫相關配套措施中,所提供的社會福利協助措施有哪些?

答:(一)業者定期進行房客關懷訪視,若房客有緊急危難時,由業者通報地方社政單位評估,並視情形結合社會福利資源或轉介社福團體提供相關協助。

(二)代租方案之房客因緊急事由,致生活陷於困境,經直轄市主管機關會同社政主管機關評估認定無力支付租金者,且簽訂還款計畫後,得由政府代為墊付租金(最多不得超過3個月,並以1次為限)。