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新調查報告
內政部營建署發布107年度第2季
房價負擔能力指標統計成果

民國107年第2季全國實價登錄住宅類別資料樣本數為24,054筆,較上季(18,197筆)增加。本季整體實價登錄物件,新成屋(屋齡0.5年至3年)占總體比例為18.49%,較上季(19.18%)減少約0.70個百分點,較去年同季(24.23%)減少約5.58個百分點。中位數住宅總價與上季持平,較去年同季些微下降1.97%。而中位數住宅面積較上季減少0.96%,較去年同季減少1.00%。家戶可支配所得之中位數則較上季上升0.92%,較去年同季上升3.04%。

本季全國房價負擔能力維持於略低等級,其中,本季全國貸款負擔率36.90%較上季(37.25%)些微減少0.35個百分點,較去年同季(38.90%)小幅減少2.00個百分點。而房價所得比為9.00倍,較上季(9.08倍)些微減少0.08倍,較去年同季(9.46倍)小幅減少0.46倍。本季各縣市中,除澎湖縣資料樣本不足外,臺南市*、臺東縣、雲林縣、屏東縣、嘉義市、嘉義縣、基隆市等7個縣(市)的房價負擔能力為可合理負擔等級,臺中市、彰化縣、新竹縣、桃園市、宜蘭縣、高雄市、花蓮縣、新竹市、南投縣、苗栗縣等10個縣(市)房價負擔能力屬略低等級;新北市與臺北市之房價負擔能力屬過低等級。

其中,新北市貸款負擔率本季為50.32%,較上季小幅減少1.98個百分點,較去年同季小幅減少1.87個百分點;房價所得比為12.27倍,較上季大幅減少0.48倍,較去年同季小幅減少0.43倍。中位數住宅總價,較上季小幅下降2.88%;而家戶可支配所得之中位數,較上季上升0.89%,因此,在中位數住宅總價下降與家戶可支配所得之中位數上升下,新北市房價負擔能力小幅提升。

臺北市貸款負擔率本季為61.56%,較上季些微增加0.02個百分點,較去年同季小幅減少2.72個百分點;房價所得比為15.01倍,較上季些微增加0.01倍,較去年同季小幅減少0.63倍。中位數住宅總價,較上季些微上升1.24%;而家戶可支配所得之中位數,較上季上升1.17%。因此,在中位數住宅總價上升幅度超過家戶可支配所得之中位數上升幅度下,臺北市房價負擔能力些微降低。

以長期來說,全國的房價負擔能力自民國100年第1季開始,由可合理負擔等級轉為略低等級。新北市之房價負擔能力,由民國102年第1季開始,由偏低等級轉為過低等級。臺北市之房價負擔能力,自民國99年第2季開始,由偏低等級轉為過低等級。桃園市在民國103年第2季、臺中市在民國99年第4季、臺南市在民國105年第2季、高雄市在102年第1季,房價負擔能力由可合理負擔等級轉為略低等級。六都以外的縣(市)中,新竹縣自民國102年第1季、新竹市自民國103年第3季、彰化縣自民國103年第3季、宜蘭縣自民國103年第4季,房價負擔能力由可合理負擔等級轉為略低等級,其餘縣(市)長期多維持可合理負擔等級。

備註:
*臺南市由106年第4季房價負擔能力略低等級,持續提升至本季之可合理負擔等級,目前已連續兩季維持可合理負擔等級。但因臺南市近幾季貸款負擔率多在30%上下變動,故建議應持續觀察臺南市後續變化,不應以二季變化而做過多解讀。

表1  民國107年第2季房價負擔能力指標
縣市 貸款負擔率
(%)
貸款負擔率(百分點) 房價所得比
(倍)
房價所得比(倍)
季變動值 年變動值 季變動值 年變動值
全國 36.90 -0.35 -2.00 9.00 -0.08 -0.46
臺北市 61.56 0.02 -2.72 15.01 0.01 -0.63
新北市 50.32 -1.98 -1.87 12.27 -0.48 -0.43
臺中市 38.14 -1.17 -1.46 9.30 -0.28 -0.34
彰化縣 34.54 -0.80 -0.83 8.42 -0.19 -0.18
新竹縣 34.31 0.72 -1.62 8.37 0.18 -0.38
桃園市 33.32 0.19 -0.78 8.12 0.05 -0.17
宜蘭縣 32.93 0.28 -1.13 8.03 0.07 -0.26
高雄市 32.56 -0.94 -2.37 7.94 -0.23 -0.56
花蓮縣 32.31 -1.18 -1.49 7.88 -0.28 -0.35
新竹市 31.81 -0.93 -4.33 7.76 -0.22 -1.04
南投縣 31.72 0.17 -1.04 7.73 0.04 -0.24
苗栗縣 31.35 0.79 -1.68 7.64 0.19 -0.39
澎湖縣* 30.59 1.77 -2.80 7.46 0.43 -0.66
臺南市 29.53 -0.39 -1.61 7.20 -0.09 -0.37
臺東縣 28.23 -0.83 -2.02 6.88 -0.20 -0.48
雲林縣 27.04 -0.93 -3.43 6.59 -0.22 -0.82
屏東縣 23.36 1.10 0.35 5.70 0.27 0.10
嘉義市 22.99 -0.17 -0.36 5.61 -0.04 -0.07
嘉義縣 21.90 -0.95 -0.93 5.34 -0.23 -0.22
基隆市 21.58 -1.66 -2.57 5.26 -0.40 -0.61
備註 :
  1. 本表格縣市 依貸款負擔率從大至小排順序。
  2. 季變動值表示本季數值減上季數值;年變動值表示本季減去年同季數值。變動值為原始數值相減後,採四捨五入法,取至小數點第2位得出。
  3. 本季澎湖縣房價資料樣本數少於100筆,房價負擔能力指標資訊在交易樣本有限 情形下,應參酌解讀該統計區域長期趨勢及整體情況,避免過度解讀而造成偏誤。
  4. 當變動值落在1倍標準差範圍內,定義為些微變動;當變動值落在1倍標準差範圍外且在2倍標準差範圍內,定義為小幅變動;當變動值落在2倍標準差範圍外,定義為大幅變動。
表2  房價負擔能力指標分級意涵說明
負擔能力指標 定義/意涵
貸款負擔率 以二十年期本利均等攤還方式,貸 款成數為七成,計算每月應償還本利。再以應繳本利除以家戶月可支配所得求算。
貸款負擔率=中位 數住宅總價貸款每月攤還額/家戶月可支配所得中位數。
代表中位數住宅總價之每月應償還本利和占 家戶可支配月所得中位數的比例狀況,比例越大則房價負擔能力越低。
  • 貸款負擔率<30%表示可合理負擔
  • 30%≦貸款負擔率<40%表示房價負擔能力略低
  • 40%≦貸款負擔率<50%表示房價負擔能力偏低
  • 貸款負擔率≧50%表示房價負擔能力 過低
房價所得比 房價所得比=中位數住宅總價/ 家戶年可支配所得中位數。
代 表需花多少年的可支配所得才買到一戶中位數住宅總價,數值越高表示房價負擔能力越低。
表3  資料來源說明
資料來源項目 資料來源說 明
房價 民國101年第2季以前資料,以財團法人金融聯合徵信中心提供房貸擔保品鑑估價格統計值 ,民國101年第3季起採用內政部地政司提供之不動產成交案件實際資訊申報登錄之住宅類交易價格資料,並 統計得出中位數住宅總價。
所得 財政部財政資訊中心之個人綜合所得稅申報資 料,統計各縣市全體申報家戶稅後中位數所得統計值為基礎。再依據行政院主計總處按季公布行業別「經常 性薪資」資料,進行各縣市最新季度所得推估,並與家庭收支調查可支配所得數據進行調整,最後得統計得 出家戶可支配所得中位數。
利率 中央銀行公布之五大行庫新承作購屋貸款利率 。
全國貸款負擔率趨勢
全國房價所得比趨勢