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住宅價格指數

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壹、前言

行政院100年10月26日核定「民國101年至民國104年整體住宅政策實施方案」,以「編製住宅價格指數並定期發布」做為具體措施之一。內政部以不動產成交案件實際申報資料,計算出住宅價格季指數,提供住宅價格之變動趨勢資訊,透過不動產估價師尋找比較案例之概念,搜尋與本季交易案例高度相似並具有替代性的相似房屋,計算於不同時點之價格變動,進而以「類重複交易法」方式編製作為衡量住宅市場價格變動的參考指標。目前編製完成全國及六都住宅價格季指數,編製期間為101年第3季至112年第3季。

貳、112年第3季住宅價格季指數說明

本季(112年第3季)全國住宅價格季指數為133.18,較上季上漲1.82%,較111年同季上漲5.42%。在六都方面,新北市住宅價格季指數為127.56,較上季上漲2.35%,較111年同季上漲5.47%。臺北市住宅價格季指數為115.31,較上季上漲0.96%,較111年同季上漲1.50%。桃園市住宅價格季指數為138.45,較上季上漲2.70%,較111年同季上漲7.59%。臺中市住宅價格季指數為143.00,較上季上漲2.14%,較111年同季上漲5.84%。臺南市住宅價格季指數為145.61,較上季上漲1.53%,較111年同季上漲4.60%。高雄市住宅價格季指數為133.64,較上季上漲0.69%,較111年同季上漲2.35%。綜合來看,全國及六都住宅價格季指數在近期呈現上漲走勢。另從總體經濟與房市相關數據說明如下:

  1. 國內外通膨情勢逐漸穩定,外需疲軟減弱國內復甦力道

    全球通膨趨緩和歐美消費需求回溫,主要經濟預測機構均上修今年經濟成⻑率預測值,但仍明顯低於111年水平。全球貿易逐步回溫,特別是服務貿易表現明顯。然而,中國經濟近期成⻑動能減弱,可能對全球經濟成⻑構成制約。
    景氣對策信號112年7月、8月、9月綜合判斷分數分別為15、15、17分,景氣燈號9月已由藍燈轉為黃藍燈,國內經濟走出谷底的訊號已經確立。112年7月景氣對策信號綜合判斷分數為15分,較上月增加2分,燈號續呈藍燈;景氣領先指標跌幅縮小,同時指標持續回升,顯示國內景氣雖仍處低緩狀態,但已出現落底跡象。

  2. 房貸利率微降,購置住宅貸款年增率再度加快

    住宅金融面而言,112年9月底臺灣購置住宅貸款餘額與建築貸款餘額年增率分別為5.61%及6.86%,住宅購置貸款餘額增速高於6月底之4.63%,觸底回升,年增率7月至9月,呈現連三月上揚的態勢,建築貸款年增率則呈現放緩趨勢,並跌至個位數成長率。但購置住宅貸款餘額仍高達9兆7,608億元,建築貸款餘額則為3兆2,349億元。五大銀行新承做房貸利率於110年9月降至1.346%之歷史低點後緩升,復因央行於111年第一季起連續五度升息,112年5月升至2.101%,為98年1月以來高點,6月微降至2.098%,9月繼續微降至2.076。

  3. 不動產業回穩,新案價量漲跌互見;中古屋交易動能略見回溫,房價趨向盤整

    112年第3季營建工程業、不動產及住宅服務業國民生產毛額連鎖實質年成長率(初步統計值)分別為-6.90%與5.39%,相較於上一季年成長-4.32%與1.35%,營造業持續低迷(連續4季負成長),而不動產及住宅服務業表現則有所轉好。兩者相較於111年同季的年成長率2.68%和0.76%,營造業呈現轉弱,而不動產及住宅服務業則出現轉折。總體而言,不動產及住宅服務業呈現逐漸好轉的趨勢;從新推個案市場來看,受平均地權條例修正條文於112年7月上路影響,業者與消費者均持續觀望,112年第3季國泰房地產指數,相較上一季與去年同季皆為價穩量縮。本季開價維持穩定,議價率中幅擴大,成交價維持穩定;推案金額小幅減少,銷售率中幅減少,成交戶數大幅減少;進一步觀察各地區表現,相較去年同季,成交價部分,除新北市、臺中市上漲外,其餘地區成交價呈穩定或下跌;成交量部分,各地區明顯減少。從四季移動趨勢觀察,與2013、2014年波段高點相比,各地區本波成交價均超過前次波段高點,惟漲勢有趨緩現象,成交量呈現兩極發展,桃竹以北地區仍處相對低檔,中南部地區因房價基期低,成交量表現較佳,惟近期均有下降趨勢。

    另一方面,112年第3季建物所有權買賣移轉登記棟數為79,812棟,相較上季74,651棟增加6.91%,相較111年同季73,129棟增加9.14%。市場整體量能有止穩回升的趨勢

參、住宅價格季指數統計表

表1 全國及六都住宅價格季指數
基期為105年全年=100
縣市全國新北市臺北市桃園市臺中市臺南市高雄市
101年第3季78.9683.4091.3474.8973.9675.7472.70
101年第4季79.7585.1292.4275.6674.4975.4274.48
102年第1季82.8288.4694.4280.7478.8777.6076.07
102年第2季86.7192.8399.0686.8980.6281.8281.56
102年第3季88.9495.02101.8391.7984.6584.9284.74
102年第4季90.7798.42104.0691.9385.8386.3488.62
103年第1季94.03101.09107.3096.5291.6790.5191.31
103年第2季95.65103.34108.1797.2995.3692.8892.78
103年第3季97.68102.76108.8199.8295.5095.3593.62
103年第4季99.07103.55107.00103.9098.0996.6298.71
104年第1季100.77102.77105.94101.93103.74101.57100.08
104年第2季100.15102.91106.50103.15103.56100.30100.92
104年第3季100.08102.63105.17102.28100.6399.45100.80
104年第4季99.60100.72101.48101.3599.0498.9099.72
105年第1季99.32100.68100.08103.6998.3898.5397.78
105年第2季100.76100.48100.2099.18100.09100.2299.74
105年第3季100.69100.05100.3999.58101.65100.74100.73
105年第4季99.0999.5799.27103.4099.39100.0499.39
106年第1季99.4299.5298.29104.56100.69100.1099.66
106年第2季99.8699.1698.5499.75101.45100.77101.93
106年第3季100.6999.7899.14104.38101.8199.21101.73
106年第4季100.60100.9398.33102.65103.0599.68101.63
107年第1季100.62101.4899.46102.42103.0299.63100.73
107年第2季100.08101.28100.01102.38101.89100.5399.64
107年第3季100.63102.56100.50103.96102.43101.62100.24
107年第4季100.80102.38100.07103.82103.19102.89100.83
108年第1季101.09102.30100.11103.72103.59103.18101.55
108年第2季101.59102.4999.59103.74103.81104.67102.13
108年第3季103.57102.95100.52104.46104.59107.07103.35
108年第4季104.14103.46100.80104.64105.48107.88104.29
109年第1季104.69103.70100.61105.09106.37108.95104.85
109年第2季105.39103.90100.70105.80107.64110.38105.24
109年第3季106.89105.16102.30108.04109.85113.20106.20
109年第4季108.17106.11103.65109.43111.40115.91107.58
110年第1季110.61108.03105.55111.42115.13119.73110.60
110年第2季112.42108.89106.72113.92117.62122.29111.55
110年第3季114.83110.90108.47116.84121.01126.03114.49
110年第4季117.50112.69109.44120.64124.28129.68118.00
110年第4季117.50112.69109.44120.64124.28129.68118.00
111年第1季121.01116.13111.53123.90128.81133.59123.54
111年第2季123.97118.57112.67126.89132.06136.56127.07
111年第3季126.33120.95113.61128.68135.11139.21130.57
111年第4季127.51121.33113.08130.30135.97140.25131.59
112年第1季128.85123.36113.05132.20137.73142.67130.16
112年第2季130.80124.63114.22134.80140.01143.41132.73
112年第3季133.18127.56115.31138.45143.00145.61133.64
表2 全國及六都住宅價格季指數對上季變動率
縣市全國新北市臺北市桃園市臺中市臺南市高雄市
101年第3季-------
101年第4季1.00%2.06%1.18%1.03%0.72%-0.42%2.45%
102年第1季3.85%3.92%2.16%6.71%5.88%2.89%2.13%
102年第2季4.70%4.94%4.91%7.62%2.22%5.44%7.22%
102年第3季2.57%2.36%2.80%5.64%5.00%3.79%3.90%
102年第4季2.06%3.58%2.19%0.15%1.39%1.67%4.58%
103年第1季3.59%2.71%3.11%4.99%6.80%4.83%3.04%
103年第2季1.72%2.23%0.81%0.80%4.03%2.62%1.61%
103年第3季2.12%-0.56%0.59%2.60%0.15%2.66%0.91%
103年第4季1.42%0.77%-1.66%4.09%2.71%1.33%5.44%
104年第1季1.72%-0.75%-0.99%-1.90%5.76%5.12%1.39%
104年第2季-0.62%0.14%0.53%1.20%-0.17%-1.25%0.84%
104年第3季-0.07%-0.27%-1.25%-0.84%-2.83%-0.85%-0.12%
104年第4季-0.48%-1.86%-3.51%-0.91%-1.58%-0.55%-1.07%
105年第1季-0.28%-0.04%-1.38%2.31%-0.67%-0.37%-1.95%
105年第2季1.45%-0.20%0.12%-4.35%1.74%1.72%2.00%
105年第3季-0.07%-0.43%0.19%0.40%1.56%0.52%0.99%
105年第4季-1.59%-0.48%-1.12%3.84%-2.22%-0.69%-1.33%
106年第1季0.33%-0.05%-0.99%1.12%1.31%0.06%0.27%
106年第2季0.44%-0.36%0.25%-4.60%0.75%0.67%2.28%
106年第3季0.83%0.63%0.61%4.64%0.35%-1.55%-0.20%
106年第4季-0.09%1.15%-0.82%-1.66%1.22%0.47%-0.10%
107年第1季0.02%0.54%1.15%-0.22%-0.03%-0.05%-0.89%
107年第2季-0.54%-0.20%0.55%-0.04%-1.10%0.90%-1.08%
107年第3季0.55%1.26%0.49%1.54%0.53%1.08%0.60%
107年第4季0.17%-0.17%-0.43%-0.13%0.74%1.25%0.59%
108年第1季0.29%-0.08%0.04%-0.10%0.39%0.28%0.71%
108年第2季0.49%0.19%-0.52%0.01%0.22%1.44%0.58%
108年第3季1.95%0.45%0.94%0.70%0.75%2.29%1.19%
108年第4季0.55%0.49%0.27%0.17%0.85%0.76%0.91%
109年第1季0.52%0.23%-0.18%0.43%0.85%0.99%0.54%
109年第2季0.67%0.20%0.09%0.68%1.19%1.31%0.38%
109年第3季1.43%1.21%1.59%2.12%2.05%2.56%0.91%
109年第4季1.20%0.91%1.32%1.28%1.41%2.39%1.29%
110年第1季2.25%1.80%1.83%1.82%3.35%3.30%2.81%
110年第2季1.64%0.80%1.11%2.25%2.16%2.14%0.86%
110年第3季2.15%1.84%1.64%2.56%2.89%3.06%2.64%
110年第4季2.32%1.62%0.90%3.26%2.70%2.89%3.06%
111年第1季2.99%3.05%1.91%2.70%3.65%3.02%4.70%
111年第2季2.44%2.10%1.03%2.41%2.53%2.22%2.85%
111年第3季1.90%2.01%0.83%1.41%2.31%1.94%2.76%
111年第4季0.94%0.31%-0.47%1.27%0.64%0.75%0.78%
112年第1季1.05%1.67%-0.03%1.46%1.30%1.73%-1.09%
112年第2季1.51%1.03%1.03%1.97%1.65%0.52%1.98%
112年第3季1.82%2.35%0.96%2.70%2.14%1.53%0.69%
表3 全國及六都住宅價格季指數對去年同季變動率
縣市全國新北市臺北市桃園市臺中市臺南市高雄市
101年第3季-------
101年第4季-------
102年第1季-------
102年第2季-------
102年第3季12.64%13.93%11.48%22.57%14.45%12.12%16.56%
102年第4季13.82%15.63%12.59%21.50%15.22%14.48%18.98%
103年第1季13.54%14.28%13.64%19.54%16.23%16.64%20.03%
103年第2季10.31%11.32%9.20%11.97%18.28%13.52%13.76%
103年第3季9.83%8.15%6.85%8.75%12.82%12.28%10.48%
103年第4季9.14%5.21%2.83%13.02%14.28%11.91%11.39%
104年第1季7.17%1.66%-1.27%5.61%13.17%12.22%9.60%
104年第2季4.70%-0.42%-1.54%6.02%8.60%7.99%8.77%
104年第3季2.46%-0.13%-3.35%2.46%5.37%4.30%7.67%
104年第4季0.53%-2.73%-5.16%-2.45%0.97%2.36%1.02%
105年第1季-1.44%-2.03%-5.53%1.73%-5.17%-2.99%-2.30%
105年第2季0.61%-2.36%-5.92%-3.85%-3.35%-0.08%-1.17%
105年第3季0.61%-2.51%-4.55%-2.64%1.01%1.30%-0.07%
105年第4季-0.51%-1.14%-2.18%2.02%0.35%1.15%-0.33%
106年第1季0.10%-1.15%-1.79%0.84%2.35%1.59%1.92%
106年第2季-0.89%-1.31%-1.66%0.57%1.36%0.55%2.20%
106年第3季0.00%-0.27%-1.25%4.82%0.16%-1.52%0.99%
106年第4季1.52%1.37%-0.95%-0.73%3.68%-0.36%2.25%
107年第1季1.21%1.97%1.19%-2.05%2.31%-0.47%1.07%
107年第2季0.22%2.14%1.49%2.64%0.43%-0.24%-2.25%
107年第3季-0.06%2.79%1.37%-0.40%0.61%2.43%-1.46%
107年第4季0.20%1.44%1.77%1.14%0.13%3.22%-0.79%
108年第1季0.47%0.81%0.65%1.27%0.55%3.56%0.81%
108年第2季1.51%1.20%-0.42%1.32%1.88%4.11%2.50%
108年第3季2.92%0.38%0.02%0.48%2.11%5.36%3.10%
108年第4季3.32%1.05%0.73%0.79%2.22%4.85%3.43%
109年第1季3.56%1.36%0.50%1.32%2.69%5.59%3.25%
109年第2季3.74%1.38%1.12%1.99%3.69%5.46%3.68%
109年第3季3.21%2.14%1.77%3.43%5.02%5.73%2.76%
109年第4季3.87%2.57%2.83%4.58%5.61%7.44%3.15%
110年第1季5.66%4.18%4.90%6.02%8.23%9.90%5.48%
110年第2季6.67%4.80%5.98%7.68%9.27%10.79%5.99%
110年第3季7.43%5.46%6.03%8.14%10.16%11.34%7.81%
110年第4季8.62%6.20%5.58%10.25%11.56%11.88%9.69%
111年第1季9.41%7.50%5.67%11.21%11.88%11.58%11.70%
111年第2季10.27%8.89%5.58%11.38%12.28%11.67%13.91%
111年第3季10.01%9.06%4.75%10.13%11.65%10.46%14.04%
111年第4季8.52%7.66%3.33%8.01%9.41%8.15%11.52%
112年第1季6.47%6.22%1.36%6.70%6.93%6.80%5.36%
112年第2季5.51%5.11%1.37%6.24%6.02%5.02%4.46%
112年第3季5.42%5.47%1.50%7.59%5.84%4.60%2.35%

肆、住宅價格季指數趨勢圖 (基期為105年全年=100)

112Q3全國住宅價格指數趨勢圖
圖1 全國住宅價格季指數趨勢圖
112Q3新北市住宅價格指數趨勢圖
圖2 新北市住宅價格季指數趨勢圖
112Q3臺北市住宅價格指數趨勢圖
圖3 臺北市住宅價格季指數趨勢圖
112Q3桃園市住宅價格指數趨勢圖
圖4 桃園市住宅價格季指數趨勢圖
112Q3臺中市住宅價格指數趨勢圖
圖5 臺中市住宅價格季指數趨勢圖
112Q3臺南市住宅價格指數趨勢圖
圖6 臺南市住宅價格季指數趨勢圖
112Q3高雄市住宅價格指數趨勢圖
圖7 高雄市住宅價格季指數趨勢圖