壹、前言
行政院100年10月26日核定「民國101年至民國104年整體住宅政策實施方案」,以「編製住宅價格指數並定期發布」做為具體措施之一。內政部以不動產成交案件實際申報資料,計算出住宅價格季指數,提供住宅價格之變動趨勢資訊,透過不動產估價師尋找比較案例之概念,搜尋與本季交易案例高度相似並具有替代性的相似房屋,計算於不同時點之價格變動,進而以「類重複交易法」方式編製作為衡量住宅市場價格變動的參考指標。目前編製完成全國及六都住宅價格季指數,編製期間為101年第3季至112年第3季。
貳、112年第3季住宅價格季指數說明
本季(112年第3季)全國住宅價格季指數為133.18,較上季上漲1.82%,較111年同季上漲5.42%。在六都方面,新北市住宅價格季指數為127.56,較上季上漲2.35%,較111年同季上漲5.47%。臺北市住宅價格季指數為115.31,較上季上漲0.96%,較111年同季上漲1.50%。桃園市住宅價格季指數為138.45,較上季上漲2.70%,較111年同季上漲7.59%。臺中市住宅價格季指數為143.00,較上季上漲2.14%,較111年同季上漲5.84%。臺南市住宅價格季指數為145.61,較上季上漲1.53%,較111年同季上漲4.60%。高雄市住宅價格季指數為133.64,較上季上漲0.69%,較111年同季上漲2.35%。綜合來看,全國及六都住宅價格季指數在近期呈現上漲走勢。另從總體經濟與房市相關數據說明如下:
- 國內外通膨情勢逐漸穩定,外需疲軟減弱國內復甦力道
全球通膨趨緩和歐美消費需求回溫,主要經濟預測機構均上修今年經濟成⻑率預測值,但仍明顯低於111年水平。全球貿易逐步回溫,特別是服務貿易表現明顯。然而,中國經濟近期成⻑動能減弱,可能對全球經濟成⻑構成制約。
景氣對策信號112年7月、8月、9月綜合判斷分數分別為15、15、17分,景氣燈號9月已由藍燈轉為黃藍燈,國內經濟走出谷底的訊號已經確立。112年7月景氣對策信號綜合判斷分數為15分,較上月增加2分,燈號續呈藍燈;景氣領先指標跌幅縮小,同時指標持續回升,顯示國內景氣雖仍處低緩狀態,但已出現落底跡象。
- 房貸利率微降,購置住宅貸款年增率再度加快
住宅金融面而言,112年9月底臺灣購置住宅貸款餘額與建築貸款餘額年增率分別為5.61%及6.86%,住宅購置貸款餘額增速高於6月底之4.63%,觸底回升,年增率7月至9月,呈現連三月上揚的態勢,建築貸款年增率則呈現放緩趨勢,並跌至個位數成長率。但購置住宅貸款餘額仍高達9兆7,608億元,建築貸款餘額則為3兆2,349億元。五大銀行新承做房貸利率於110年9月降至1.346%之歷史低點後緩升,復因央行於111年第一季起連續五度升息,112年5月升至2.101%,為98年1月以來高點,6月微降至2.098%,9月繼續微降至2.076。
- 不動產業回穩,新案價量漲跌互見;中古屋交易動能略見回溫,房價趨向盤整
112年第3季營建工程業、不動產及住宅服務業國民生產毛額連鎖實質年成長率(初步統計值)分別為-6.90%與5.39%,相較於上一季年成長-4.32%與1.35%,營造業持續低迷(連續4季負成長),而不動產及住宅服務業表現則有所轉好。兩者相較於111年同季的年成長率2.68%和0.76%,營造業呈現轉弱,而不動產及住宅服務業則出現轉折。總體而言,不動產及住宅服務業呈現逐漸好轉的趨勢;從新推個案市場來看,受平均地權條例修正條文於112年7月上路影響,業者與消費者均持續觀望,112年第3季國泰房地產指數,相較上一季與去年同季皆為價穩量縮。本季開價維持穩定,議價率中幅擴大,成交價維持穩定;推案金額小幅減少,銷售率中幅減少,成交戶數大幅減少;進一步觀察各地區表現,相較去年同季,成交價部分,除新北市、臺中市上漲外,其餘地區成交價呈穩定或下跌;成交量部分,各地區明顯減少。從四季移動趨勢觀察,與2013、2014年波段高點相比,各地區本波成交價均超過前次波段高點,惟漲勢有趨緩現象,成交量呈現兩極發展,桃竹以北地區仍處相對低檔,中南部地區因房價基期低,成交量表現較佳,惟近期均有下降趨勢。
另一方面,112年第3季建物所有權買賣移轉登記棟數為79,812棟,相較上季74,651棟增加6.91%,相較111年同季73,129棟增加9.14%。市場整體量能有止穩回升的趨勢