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壹、前言

行政院100年10月26日核定「民國101年至民國104年整體住宅政策實施方案」,以「編製住宅價格指數並定期發布」做為具體措施之一。內政部營建署以全國各直轄市、縣(市)實價登錄不動產交易價格資料,計算出住宅價格指數,提供住宅價格之變動趨勢資訊。目前編製完成全國及6直轄市住宅價格指數,編製期間為101年第3季至107年第3季。


貳、住宅價格指數說明

本季(107年第3季) 全國住宅價格指數為100.63,較上季上漲0.55%,較106年同季下跌0.06%。在6直轄市方面,臺北市本季住宅價格指數為100.5,較上季上漲0.49%;新北市指數為102.56,較上季上漲1.26%;桃園市指數為103.96,較上季上漲1.54%;臺中市指數為102.43,較上季上漲0.53%;臺南市指數為101.62,較上季上漲1.08%;高雄市指數為100.24,較上季上漲0.6%。綜合來看,全國住宅價格指數本季呈現微幅上漲,6直轄市的住宅價格指數在近一年均呈現小幅區間波動,並未見持續上漲或下跌趨勢,且由於幅度均相當小,整體而言呈現盤整的格局,後續住宅價格趨勢仍有待持續觀察。

此外,基於107年第3季國內利率仍持續下滑,加上建物交易量仍較107年上半年呈現成長,整體經濟復甦亦維持溫和復甦,有利住宅價格持續穩定;但偏高的住宅供給可能成為影響住宅價格的不確定因素,則需持續關注

而本指數自107年第1季起更換基期為民國105年全年,原基期為102年全年,已經使用四年,期間歷經房市交易量大幅波動,房價也於103年達到高點,整體市場的價格與交易量結構已經與102年有所不同,因此更動基期至105年全年,與消費者物價指數基期一致,除仍以全年基期較具代表性外,也方便各界與之比較。

綜觀107年第3季住宅價格的變化,從總體指標及房市相關因素來看,大致上可以整理為以下幾項分析角度:

1. 建物交易量增加減緩,但建照供給則迅速增加


      107年第3季的建物買賣移轉登錄棟數為69,702棟,較前1季略為減少,但較第1季仍明顯增加,建物交易量呈現緩慢穩定增加速度,顯示市場交易價量已逐漸穩定;但107年前3季的住宅類建造執照合計為88,596宅,在供需的量能上,供給面的量能相對偏高,因此住宅價格趨勢恐受到上述因素限制,仍宜以盤整角度看待。

2. 經濟緩步成長,房價將持續穩定

      根據行政院主計總處統計,107年第1季全國經濟成長率為3.15%,第2季經濟成長率為3.29%,第3季經濟成長率為2.38%,107年全年經濟成長率為2.63%,預測108年經濟成長率為2.27%,整體經濟維持溫和復甦,有利於房價維持當前的穩定趨勢。

3.房貸利率維持低檔有助維持購屋需求

      依據中央銀行統計五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀)的新承做購屋貸款利率,107年9月平均為1.620%,再次創下八年來最低點,資金依舊維持寬鬆局面,且中央銀行107年第3季及第4季理監事會議均決議不升息,顯示短期國內仍將維持極度寬鬆的貨幣條件,低成本資金環境將有助於維持購屋需求。

參、住宅價格指數統計表


表1 全國及6直轄市住宅價格指數表
基期為中華民國105年全年=100
縣市 全 國 新北市 臺北市 桃園市 臺中市 臺南市 高雄市
101年第3季 78.96 83.4 91.34 74.89 73.96 75.74 72.7
101年第4季 79.75 85.12 92.42 75.66 74.49 75.42 74.48
102年第1季 82.82 88.46 94.42 80.74 78.87 77.6 76.07
102年第2季 86.71 92.83 99.06 86.89 80.62 81.82 81.56
102年第3季 88.94 95.02 101.83 91.79 84.65 84.92 84.74
102年第4季 90.77 98.42 104.06 91.93 85.83 86.34 88.62
103年第1季 94.03 101.09 107.3 96.52 91.67 90.51 91.31
103年第2季 95.65 103.34 108.17 97.29 95.36 92.88 92.78
103年第3季 97.68 102.76 108.81 99.82 95.5 95.35 93.62
103年第4季 99.07 103.55 107 103.9 98.09 96.62 98.71
104年第1季 100.77 102.77 105.94 101.93 103.74 101.57 100.08
104年第2季 100.15 102.91 106.5 103.15 103.56 100.3 100.92
104年第3季 100.08 102.63 105.17 102.28 100.63 99.45 100.8
104年第4季 99.6 100.72 101.48 101.35 99.04 98.9 99.72
105年第1季 99.32 100.68 100.08 103.69 98.38 98.53 97.78
105年第2季 100.76 100.48 100.2 99.18 100.09 100.22 99.74
105年第3季 100.69 100.05 100.39 99.58 101.65 100.74 100.73
105年第4季 99.09 99.57 99.27 103.4 99.39 100.04 99.39
106年第1季 99.42 99.52 98.29 104.56 100.69 100.1 99.66
106年第2季 99.86 99.16 98.54 99.75 101.45 100.77 101.93
106年第3季 100.69 99.78 99.14 104.38 101.81 99.21 101.73
106年第4季 100.6 100.93 98.33 102.65 103.05 99.68 101.63
107年第1季 100.62 101.48 99.46 102.42 103.02 99.63 100.73
107年第2季 100.08 101.28 100.01 102.38 101.89 100.53 99.64
107年第3季 100.63 102.56 100.50 103.96 102.43 101.62 100.24


表2 全國及6直轄市住宅價格指數相對上季變動率表
單位:%
縣市 全 國 新北市 臺北市 桃園市 臺中市 臺南市 高雄市
101年第3季 10.36 8.93 5.29 9.76 14.84 14.26 11.73
101年第4季 1.00 2.06 1.18 1.03 0.72 -0.42 2.45
102年第1季 3.85 3.92 2.16 6.71 5.88 2.89 2.13
102年第2季 4.70 4.94 4.91 7.62 2.22 5.44 7.22
102年第3季 2.57 2.36 2.80 5.64 5.00 3.79 3.90
102年第4季 2.06 3.58 2.19 0.15 1.39 1.67 4.58
103年第1季 3.59 2.71 3.11 4.99 6.80 4.83 3.04
103年第2季 1.72 2.23 0.81 0.80 4.03 2.62 1.61
103年第3季 2.12 -0.56 0.59 2.60 0.15 2.66 0.91
103年第4季 1.42 0.77 -1.66 4.09 2.71 1.33 5.44
104年第1季 1.72 -0.75 -0.99 -1.90 5.76 5.12 1.39
104年第2季 -0.62 0.14 0.53 1.20 -0.17 -1.25 0.84
104年第3季 -0.07 -0.27 -1.25 -0.84 -2.83 -0.85 -0.12
104年第4季 -0.48 -1.86 -3.51 -0.91 -1.58 -0.55 -1.07
105年第1季 -0.28 -0.04 -1.38 2.31 -0.67 -0.37 -1.95
105年第2季 1.45 -0.20 0.12 -4.35 1.74 1.72 2.00
105年第3季 -0.07 -0.43 0.19 0.40 1.56 0.52 0.99
105年第4季 -1.59 -0.48 -1.12 3.84 -2.22 -0.69 -1.33
106年第1季 0.33 -0.05 -0.99 1.12 1.31 0.06 0.27
106年第2季 0.44 -0.36 0.25 -4.60 0.75 0.67 2.28
106年第3季 0.83 0.63 0.61 4.64 0.35 -1.55 -0.20
106年第4季 -0.09 1.15 -0.82 -1.66 1.22 0.47 -0.10
107年第1季 0.02 0.54 1.15 -0.22 -0.03 -0.05 -0.89
107年第2季 -0.54 -0.20 0.55 -0.04 -1.10 0.90 -1.08
107年第3季 0.55 1.26 0.49 1.54 0.53 1.08 0.60


表3 全國及6直轄市住宅價格指數相對去年同季變動率表
單位:%
縣市 全 國 新北市 臺北市 桃園市 臺中市 臺南市 高雄市
101年第3季 17.34 17.96 12.35 19.12 23.87 23.86 21.35
101年第4季 18.13 17.76 13.43 18.81 22.52 20.29 25.60
102年第1季 21.35 21.78 13.40 25.37 31.08 20.01 24.42
102年第2季 21.19 21.25 14.19 27.35 25.19 23.43 25.34
102年第3季 12.64 13.93 11.48 22.57 14.45 12.12 16.56
102年第4季 13.82 15.63 12.59 21.50 15.22 14.48 18.98
103年第1季 13.54 14.28 13.64 19.54 16.23 16.64 20.03
103年第2季 10.31 11.32 9.20 11.97 18.28 13.52 13.76
103年第3季 9.83 8.15 6.85 8.75 12.82 12.28 10.48
103年第4季 9.14 5.21 2.83 13.02 14.28 11.91 11.39
104年第1季 7.17 1.66 -1.27 5.61 13.17 12.22 9.60
104年第2季 4.70 -0.42 -1.54 6.02 8.60 7.99 8.77
104年第3季 2.46 -0.13 -3.35 2.46 5.37 4.30 7.67
104年第4季 0.53 -2.73 -5.16 -2.45 0.97 2.36 1.02
105年第1季 -1.44 -2.03 -5.53 1.73 -5.17 -2.99 -2.30
105年第2季 0.61 -2.36 -5.92 -3.85 -3.35 -0.08 -1.17
105年第3季 0.61 -2.51 -4.55 -2.64 1.01 1.30 -0.07
105年第4季 -0.51 -1.14 -2.18 2.02 0.35 1.15 -0.33
106年第1季 0.10 -1.15 -1.79 0.84 2.35 1.59 1.92
106年第2季 -0.89 -1.31 -1.66 0.57 1.36 0.55 2.20
106年第3季 0.00 -0.27 -1.25 4.82 0.16 -1.52 0.99
106年第4季 1.52 1.37 -0.95 -0.73 3.68 -0.36 2.25
107年第1季 1.21 1.97 1.19 -2.05 2.31 -0.47 1.07
107年第2季 0.22 2.14 1.49 2.64 0.43 -0.24 -2.25
107年第3季 -0.06 2.79 1.37 -0.40 0.61 2.43 -1.46


肆、住宅價格指數趨勢圖 (基期:民國105年=100)