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新報告

壹、前言

行政院100年10月26日核定「民國101年至民國104年整體住宅政策實施方案」,以「編製住宅價格指數並定期發布」做為具體措施之一。內政部營建署以全國各直轄市、縣(市)實價登錄不動產交易價格資料,計算出住宅價格指數,提供住宅價格之變動趨勢資訊。目前編製完成全國及6直轄市住宅價格指數,編製期間為101年第3季至106年第4季。

貳、住宅價格指數說明

全國住宅價格指數已經出現連續四季的小幅上漲,六都中有五都的住宅價格指數較上季呈現上漲態勢,僅臺北市呈現下跌而走勢相對偏弱,住宅價格在近二年的盤整狀態後,仍須注意後續發展之態勢。不過,因為整體經濟復甦趨勢仍相對溫和、全球量化寬鬆貨幣政策正逐步退場、國際經濟金融趨勢也因美國開始一連串的升息行動有所影響,加以國內本身房地產市場空餘屋數量仍偏多下,住宅價格後續是否持續上漲,或繼續下修調整,仍有待觀察。

民國106年第4季之全國住宅價格指數為115.07,較上季上漲0.09%,較去年同季上漲1.49%。在主要都會區方面,臺北市本季住宅價格指數為98.84,較上季下跌0.86%,較去年同季下跌0.43%;新北市指數為107.37,較上季上漲1.24%,較去年同季上漲0.78%;桃園市指數為114.79,較上季上漲0.36%,較去年同季下跌0.03%;臺中市指數為125.36,較上季上漲1.57%,較去年同季上漲3.09%;臺南市指數為122.26,較上季上漲1.31%,較去年同季上漲1.34%;高雄市指數為123.49,較上季上漲0.08%,較去年同季上漲1.91%。

綜觀106年第4季住宅價格的變化,從總體指標及房市相關因素來看,大致上可以整理為以下幾項分析角度:

1.住宅交易量初步回穩,但未來不致大幅增加

106年的建物買賣移轉登記棟數為266,086棟,較105年的245,396棟增加8.43%,但並未突破104年的292,550棟,交易量僅能視為初步止跌回穩,在全球量化寬鬆貨幣政策逐步退場,加以國內近年不動產的持有稅與移轉稅大幅調升下,住宅的投資性需求明顯減少,若未來住宅交易量僅以消費性需求為主,在人口老化與少子化趨勢日益明顯下,未來建物買賣登記棟數將不致大幅增加。

2.經濟持續溫和復甦,但具有高度不確定性

106年國內全年經濟成長率為2.86%,較104、105年為佳,經濟持續呈現溫和復甦趨勢。不過,因美國貿易保護政策引發的全球貿易衝突持續發酵,加以朝鮮半島與中東情勢仍相對緊張,美國持續升息也可能引發資產泡沫危機,在國際政治與金融風險相對偏高下,使得未來經濟復甦仍有相當程度的不確定性,對房地產需求的提振效果可能相對有限。

3.美國加快升息速度,國內升息壓力加大

依據中央銀行統計五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀)的新承作購屋貸款利率,106年12月平均為1.632%,資金相對寬鬆且購屋貸款利率仍處於歷史低檔,此為目前國內房價的重要支撐力量。不過,因美國為抑制通膨壓力而開始加快升息速度,雖然今年第一季中央銀行理監事會議決議國內暫不升息,但利率長期應會逐漸隨經濟復甦而調升,進而提高購屋成本,故未來國內升息的幅度與速度可說是影響房價的關鍵因素。

4.房市新舊供給量體仍過多

在房價從104年開始反轉下修以來,房市所累積的空餘屋數量相當多,加以107年1月1日起開始實施雨遮不登記不計價,導致106年下半年出現搶照現象,統計106年10月至12月核發住宅類建築執照計有27,736宅,較105年同期的19,741宅,大幅增加了40.50%,在新舊供給量有待逐漸消化下,可能會形成市場的壓力,成為住宅價格上漲的牽制力量。

參、住宅價格指數統計表

表1 全國及6直轄市住宅價格指數表

基期為中華民國102年全年=100

縣 市 全 國 新北市 臺北市 桃園市 臺中市 臺南市 高雄市
102年第4季 103.76 105.33 104.12 104.93 104.98 104.14 107.29
103年第1季 107.48 108.19 107.36 110.16 112.12 109.17 110.55
103年第2季 109.34 110.59 108.23 111.04 116.63 112.02 112.33
103年第3季 111.65 109.97 108.87 113.93 116.80 115.00 113.35
103年第4季 113.25 110.82 107.06 118.59 119.97 116.53 119.51
104年第1季 115.19 109.98 106.00 116.34 126.89 122.51 121.17
104年第2季 114.48 110.13 106.56 117.73 126.67 120.97 122.19
104年第3季 114.40 109.83 105.23 116.74 123.08 119.95 122.04
104年第4季 113.85 107.79 101.54 115.68 121.14 119.29 120.73
105年第1季 113.68 107.60 100.21 114.74 120.65 119.24 119.20
105年第2季 115.01 107.04 100.41 112.26 123.07 121.19 121.34
105年第3季 115.16 106.90 100.34 114.72 123.92 121.38 122.58
105年第4季 113.38 106.54 99.27 114.82 121.6 120.64 121.17
106年第1季 113.48 106.19 98.24 112.92 123.06 121.16 122.42
106年第2季 113.98 105.63 98.89 111.56 123.26 122.18 123.75
106年第3季 114.97 106.05 99.70 114.38 123.42 120.68 123.39
106年第4季 115.07 107.37 98.84 114.79 125.36 122.26 123.49



表2 全國及6直轄市住宅價格指數相對上季變動率表

單位:%

縣 市 全 國 新北市 臺北市 桃園市 臺中市 臺南市 高雄市
102年第4季 2.07 3.58 2.19 0.15 1.39 1.68 4.57
103年第1季 3.59 2.72 3.11 4.98 6.80 4.83 3.04
103年第2季 1.73 2.22 0.81 0.80 4.02 2.61 1.61
103年第3季 2.11 -0.56 0.59 2.60 0.15 2.66 0.91
103年第4季 1.43 0.77 -1.66 4.09 2.71 1.33 5.43
104年第1季 1.71 -0.76 -0.99 -1.90 5.77 5.13 1.39
104年第2季 -0.62 0.14 0.53 1.19 -0.17 -1.26 0.84
104年第3季 -0.07 -0.27 -1.25 -0.84 -2.83 -0.84 -0.12
104年第4季 -0.48 -1.86 -3.51 -0.91 -1.58 -0.55 -1.07
105年第1季 -0.15 -0.18 -1.31 -0.81 -0.40 -0.04 -1.27
105年第2季 1.17 -0.52 0.20 -2.16 2.01 1.64 1.80
105年第3季 0.13 -0.13 -0.07 2.19 0.69 0.16 1.02
105年第4季 -1.55 -0.34 -1.07 0.09 -1.87 -0.61 -1.15
106年第1季 0.09 -0.33 -1.04 -1.65 1.20 0.43 1.03
h06年第2季 0.44 -0.53 0.66 -1.20 0.16 0.84 1.09
106年第3季 0.87 0.40 0.82 2.53 0.13 -1.23 -0.29
106年第4季 0.09 1.24 -0.86 0.36 1.57 1.31 0.08
「本季對上季變動率」之計算公式



表3 全國及6直轄市住宅價格指數相對去年同季變動率表

單位:%

縣 市 全 國 新北市 臺北市 桃園市 臺中市 臺南市 高雄市
102年第4季 13.82 15.62 12.60 21.50 15.22 14.48 18.99
103年第1季 13.53 14.28 13.64 19.54 16.23 16.63 20.03
103年第2季 10.31 11.31 9.19 11.97 18.27 13.52 13.75
103年第3季 9.83 8.14 6.85 8.74 12.81 12.28 10.48
103年第4季 9.15 5.21 2.82 13.02 14.28 11.9 11.39
104年第1季 7.17 1.65 -1.27 5.61 13.17 12.22 9.61
104年第2季 4.7 -0.42 -1.54 6.02 8.61 7.99 8.78
104年第3季 2.46 -0.13 -3.34 2.47 5.38 4.30 7.67
104年第4季 0.53 -2.73 -5.16 -2.45 0.98 2.37 1.02
105年第1季 -1.31 -2.16 -5.46 -1.38 -4.92 -2.67 -1.63
105年第2季 0.46 -2.81 -5.77 -4.65 -2.84 0.18 -0.70
105年第3季 0.66 -2.67 -4.65 -1.73 0.68 1.19 0.44
105年第4季 -0.41 -1.16 -2.24 -0.74 0.38 1.13 0.36
106年第1季 -0.18 -1.31 -1.97 -1.59 2.00 1.61 2.70
106年第2季 -0.90 -1.32 -1.51 -0.62 0.15 0.82 1.99
106年第3季 -0.16 -0.80 -0.64 -0.30 -0.40 -0.58 0.66
106年第4季 1.49 0.78 -0.43 -0.03 3.09 1.34 1.91
「本季對去年同季變動率」之計算公式



肆、住宅價格指數圖

全國住宅價格指數趨勢圖
圖1 全國住宅價格指數趨勢圖
新北市住宅價格指數趨勢圖
圖2 新北市住宅價格指數趨勢圖
臺北市住宅價格指數趨勢圖
圖3 臺北市住宅價格指數趨勢圖
桃園市住宅價格指數趨勢圖
圖4 桃園市住宅價格指數趨勢圖
臺中市住宅價格指數趨勢圖
圖5 臺中市住宅價格指數趨勢圖
臺南市住宅價格指數趨勢圖
圖6 臺南市住宅價格指數趨勢圖
高雄市住宅價格指數趨勢圖
圖7 高雄市住宅價格指數趨勢圖