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壹、前言

行政院100年10月26日核定「民國101年至民國104年整體住宅政策實施方案」,以「編製住宅價格指數並定期發布」做為具體措施之一。內政部以不動產成交案件實際申報資料,計算出住宅價格指數,提供住宅價格之變動趨勢資訊,透過不動產估價師尋找比較案例之概念,搜尋與本季交易案例高度相似並具有替代性的相似房屋,計算於不同時點之價格變動,進而以「類重複交易法」方式編製作為衡量住宅市場價格變動的參考指標。目前編製完成全國及6直轄市住宅價格指數,編製期間為101年第3季至107年第4季。


貳、107年第4季住宅價格指數說明

本季(107年第4季)全國住宅價格指數為100.80,較上季上漲0.17%,較去年同季上漲0.20%。6都部分,臺北市本季住宅價格指數為100.07,較上季下跌0.43%,較去年同季上漲1.77%;新北市住宅價格指數為102.38,較上季下跌0.17%,較去年同季上漲1.44%;桃園市住宅價格指數為103.82,較上季下跌0.13%,較去年同季上漲1.14%;臺中市住宅價格指數為103.19,較上季上漲0.74%,較去年同季上漲0.13%;臺南市本季住宅價格指數為102.89,較上季上漲1.25%,較去年同季上漲3.22%;高雄市本季住宅價格指數為100.83,較上季上漲0.59%,較去年同季下跌0.79%。綜合來看,全國住宅價格指數本季呈現微幅上漲,6都部分近一年均呈現微幅波動,其中臺北市、新北市及桃園市本季住宅價格指數呈現微幅下跌,而臺中市、臺南市及高雄市則呈現微幅上漲的趨勢;若與去年同季相比,僅高雄市呈現下跌趨勢。後續住宅價格指數之趨勢,仍有待持續觀察。

此外,依據實價登錄資訊,自107年第2季以來,建物交易量逐漸下滑,住宅的供給量仍未見減少,再加上107年下半年總體經濟成長呈現趨緩等因素,均對短期的住宅價格造成一定的影響效果,需要持續地關注。若從總體經濟與房市相關數據來觀察,本季影響住宅價格的主要因素有下列幾項:

1. 經濟成長走勢平穩


      依據行政院主計總處所公佈的資訊,107年第3季的經濟成長率為2.38%,第4季則修正至1.78%,預測108年經濟成長率為2.27%,整體經濟走勢平穩,對於房價之影響有待觀察。

2. 房貸利率維持低檔,有助於維持購屋的需求

      依據中央銀行所統計的五大銀行(臺銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款金額與利率資料顯示,107年第4季的購匯貸款利率平均為1.623%,仍維持低點,有助於維持購屋的需求。另外,自107第2季以來,臺幣貶值幅度相對較小,10年期以下的的公債殖利率持續緩升,對未來經濟、金融與購屋需求的影響程度仍需密切觀察。

3.建物交易量逐漸減緩,建物供給量仍相對偏高

      107年第4季建物所有權買賣移轉登記棟數為72,135棟,住宅類建造執照合計為33,093宅,均較上一季增加。因此,若從供需的角度來看,這結果顯示供給面的量能相對偏高,長期住宅價格的走勢可能受到該因素影響。

參、住宅價格指數統計表


表1 全國及6直轄市住宅價格指數表
基期為中華民國105年全年=100
縣市 全 國 新北市 臺北市 桃園市 臺中市 臺南市 高雄市
101年第3季 78.96 83.4 91.34 74.89 73.96 75.74 72.7
101年第4季 79.75 85.12 92.42 75.66 74.49 75.42 74.48
102年第1季 82.82 88.46 94.42 80.74 78.87 77.6 76.07
102年第2季 86.71 92.83 99.06 86.89 80.62 81.82 81.56
102年第3季 88.94 95.02 101.83 91.79 84.65 84.92 84.74
102年第4季 90.77 98.42 104.06 91.93 85.83 86.34 88.62
103年第1季 94.03 101.09 107.3 96.52 91.67 90.51 91.31
103年第2季 95.65 103.34 108.17 97.29 95.36 92.88 92.78
103年第3季 97.68 102.76 108.81 99.82 95.5 95.35 93.62
103年第4季 99.07 103.55 107 103.9 98.09 96.62 98.71
104年第1季 100.77 102.77 105.94 101.93 103.74 101.57 100.08
104年第2季 100.15 102.91 106.5 103.15 103.56 100.3 100.92
104年第3季 100.08 102.63 105.17 102.28 100.63 99.45 100.8
104年第4季 99.6 100.72 101.48 101.35 99.04 98.9 99.72
105年第1季 99.32 100.68 100.08 103.69 98.38 98.53 97.78
105年第2季 100.76 100.48 100.2 99.18 100.09 100.22 99.74
105年第3季 100.69 100.05 100.39 99.58 101.65 100.74 100.73
105年第4季 99.09 99.57 99.27 103.4 99.39 100.04 99.39
106年第1季 99.42 99.52 98.29 104.56 100.69 100.1 99.66
106年第2季 99.86 99.16 98.54 99.75 101.45 100.77 101.93
106年第3季 100.69 99.78 99.14 104.38 101.81 99.21 101.73
106年第4季 100.6 100.93 98.33 102.65 103.05 99.68 101.63
107年第1季 100.62 101.48 99.46 102.42 103.02 99.63 100.73
107年第2季 100.08 101.28 100.01 102.38 101.89 100.53 99.64
107年第3季 100.63 102.56 100.50 103.96 102.43 101.62 100.24
107年第4季 100.80 102.38 100.07 103.82 103.19 102.89 100.83


表2 全國及6直轄市住宅價格指數相對上季變動率表
單位:%
縣市 全 國 新北市 臺北市 桃園市 臺中市 臺南市 高雄市
101年第3季 10.36 8.93 5.29 9.76 14.84 14.26 11.73
101年第4季 1.00 2.06 1.18 1.03 0.72 -0.42 2.45
102年第1季 3.85 3.92 2.16 6.71 5.88 2.89 2.13
102年第2季 4.70 4.94 4.91 7.62 2.22 5.44 7.22
102年第3季 2.57 2.36 2.80 5.64 5.00 3.79 3.90
102年第4季 2.06 3.58 2.19 0.15 1.39 1.67 4.58
103年第1季 3.59 2.71 3.11 4.99 6.80 4.83 3.04
103年第2季 1.72 2.23 0.81 0.80 4.03 2.62 1.61
103年第3季 2.12 -0.56 0.59 2.60 0.15 2.66 0.91
103年第4季 1.42 0.77 -1.66 4.09 2.71 1.33 5.44
104年第1季 1.72 -0.75 -0.99 -1.90 5.76 5.12 1.39
104年第2季 -0.62 0.14 0.53 1.20 -0.17 -1.25 0.84
104年第3季 -0.07 -0.27 -1.25 -0.84 -2.83 -0.85 -0.12
104年第4季 -0.48 -1.86 -3.51 -0.91 -1.58 -0.55 -1.07
105年第1季 -0.28 -0.04 -1.38 2.31 -0.67 -0.37 -1.95
105年第2季 1.45 -0.20 0.12 -4.35 1.74 1.72 2.00
105年第3季 -0.07 -0.43 0.19 0.40 1.56 0.52 0.99
105年第4季 -1.59 -0.48 -1.12 3.84 -2.22 -0.69 -1.33
106年第1季 0.33 -0.05 -0.99 1.12 1.31 0.06 0.27
106年第2季 0.44 -0.36 0.25 -4.60 0.75 0.67 2.28
106年第3季 0.83 0.63 0.61 4.64 0.35 -1.55 -0.20
106年第4季 -0.09 1.15 -0.82 -1.66 1.22 0.47 -0.10
107年第1季 0.02 0.54 1.15 -0.22 -0.03 -0.05 -0.89
107年第2季 -0.54 -0.20 0.55 -0.04 -1.10 0.90 -1.08
107年第3季 0.55 1.26 0.49 1.54 0.53 1.08 0.60
107年第4季 0.17 -0.17 -0.43 -0.13 0.74 1.25 0.59


表3 全國及6直轄市住宅價格指數相對去年同季變動率表
單位:%
縣市 全 國 新北市 臺北市 桃園市 臺中市 臺南市 高雄市
101年第3季 17.34 17.96 12.35 19.12 23.87 23.86 21.35
101年第4季 18.13 17.76 13.43 18.81 22.52 20.29 25.60
102年第1季 21.35 21.78 13.40 25.37 31.08 20.01 24.42
102年第2季 21.19 21.25 14.19 27.35 25.19 23.43 25.34
102年第3季 12.64 13.93 11.48 22.57 14.45 12.12 16.56
102年第4季 13.82 15.63 12.59 21.50 15.22 14.48 18.98
103年第1季 13.54 14.28 13.64 19.54 16.23 16.64 20.03
103年第2季 10.31 11.32 9.20 11.97 18.28 13.52 13.76
103年第3季 9.83 8.15 6.85 8.75 12.82 12.28 10.48
103年第4季 9.14 5.21 2.83 13.02 14.28 11.91 11.39
104年第1季 7.17 1.66 -1.27 5.61 13.17 12.22 9.60
104年第2季 4.70 -0.42 -1.54 6.02 8.60 7.99 8.77
104年第3季 2.46 -0.13 -3.35 2.46 5.37 4.30 7.67
104年第4季 0.53 -2.73 -5.16 -2.45 0.97 2.36 1.02
105年第1季 -1.44 -2.03 -5.53 1.73 -5.17 -2.99 -2.30
105年第2季 0.61 -2.36 -5.92 -3.85 -3.35 -0.08 -1.17
105年第3季 0.61 -2.51 -4.55 -2.64 1.01 1.30 -0.07
105年第4季 -0.51 -1.14 -2.18 2.02 0.35 1.15 -0.33
106年第1季 0.10 -1.15 -1.79 0.84 2.35 1.59 1.92
106年第2季 -0.89 -1.31 -1.66 0.57 1.36 0.55 2.20
106年第3季 0.00 -0.27 -1.25 4.82 0.16 -1.52 0.99
106年第4季 1.52 1.37 -0.95 -0.73 3.68 -0.36 2.25
107年第1季 1.21 1.97 1.19 -2.05 2.31 -0.47 1.07
107年第2季 0.22 2.14 1.49 2.64 0.43 -0.24 -2.25
107年第3季 -0.06 2.79 1.37 -0.40 0.61 2.43 -1.46
107年第4季 0.20 1.44 1.77 1.14 0.13 3.22 -0.79


肆、住宅價格指數趨勢圖 (基期:民國105年=100)