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壹、前言

行政院100年10月26日核定「 民國101年至民國104年整體住宅政策實施方案」,以「編製住宅價格指數並定期發布」做為具體措施之一。內政部營建署以全國各直轄市、縣(市)實價登錄不動產交易價格資料,計算出住宅價格指數,提供住宅價格之變動趨勢資訊。目前編製完成全國及6直轄市住宅價格指數,編製期間為101年第3季至107年第2季。


貳、住宅價格指數說明

本季(107年第2季)全國住宅價格指數呈現小幅下跌,且本季出現六都中有四都出現下跌的現象,僅臺北市及臺南市出現小幅度的上漲,顯示住宅價格有再次轉弱的跡象,本季住宅價格指數以臺中市及高雄市下跌幅度較高,分別為1.13、1.09。綜合來看,近二年的住宅價格指數仍呈現小幅盤整的格局,房價的漲跌在3%以內,趨勢上仍以盤整看待。住宅價格指數係衡量住宅市場價格變動之參考指標,原基期為102年全年,經本案106年第4季起測試至本季,交易住宅特徵已改變,參酌消費者物價指數及民間國泰房地產指數之基期,本次更動基期為105年全年,基期指數定為100,標準住宅屬性亦隨之調整。

此外,由於總體經濟持續穩定復甦,加上央行仍決議維持極度寬鬆的貨幣環境,資金的成本相當低,有利於提升住宅需求。但隨著中美貿易大戰及美國升息的影響,未來在總體經濟及資金環境仍有不確定性

經統計,107年第1季全國住宅價格指數為100.62,較上季上漲0.02。在6都方面,臺北市指數為99.46,較上季上漲1.13;新北市指數 為101.48,較上季上漲0.55;桃園市指數為102.42,較上季下跌0.23;臺中市指數為103.02,較上季下跌0.03;臺南市指數為99.63 ,較上季下跌0.05;高雄市指數為100.73,較上季下跌0.9。

107年第2季全國住宅價格指數為100.08,較上季下跌0.54。在6都方面,臺北市指數為100.01,較上季上漲0.55;新北市指數為101.28,較上季下跌0.2;桃園市指數為102.38,較上季下跌0.04;臺中市指數為101.89,較上季下跌1.13;臺南市指數為 100.53,較上季上漲0.9;高雄市指數為99.64,較上季下跌1.09。

綜觀107年第2季住宅價格的變化,從總體指標及房市相關因素來看,大致上可以整理為以下幾項分析角度:

1. 建物交易量增加減緩,但建照供給則迅速增加


      107年第2季的建物買賣移轉登錄棟數為70,070棟,雖然較前一季增加6.07%,但較前一年同期僅增加0.97%,建物交易增加的速度已經較去年減緩,顯示住宅需求量能有限;但107年第2季的住宅類建造執照為31,312宅,較前一季增加13.8%,較前一年同期更是大幅增加 65.5%,在供需的量能上,供給面的量能相對偏高,因此住宅價格趨勢恐受到上述因素限制,仍宜以盤整角度看待。

2. 經濟持續復甦,有助於需求提振

      根據主計總處統計,107年第1季全國經濟成長率為3.10%,第2季經濟成長率為 3.30%,表現較第1季為佳,107年全年預測為2.69%,較106年全年經濟成長率2.89%略低,但仍較104、105年為佳,經濟呈現穩定復甦趨勢,對房地產需求的提振效果有一定程度的作用。

3.房貸利率維持低檔有助維持不動產投資需求

      依據中央銀行統計五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀)的新承做購屋貸款利率,107年6月平均為1.624%,創下八年來最低點,資金依舊維持寬鬆局面,且中央銀行107年第2季及第3季理監事會議均決議不升息,顯示短期國內仍將維持極度寬鬆的貨幣條件,低成本資金環境將有助於維持不動產投資需求,並提供住宅價格支撐力量。

參、住宅價格指數統計表


表1 全國及6直轄市住宅價格指數表
基期為中華民國105年全年=100
縣市 全 國 新北市 臺北市 桃園市 臺中市 臺南市 高雄市
101年第3季 78.96 83.4 91.34 74.89 73.96 75.74 72.7
101年第4季 79.75 85.12 92.42 75.66 74.49 75.42 74.48
102年第1季 82.82 88.46 94.42 80.74 78.87 77.6 76.07
102年第2季 86.71 92.83 99.06 86.89 80.62 81.82 81.56
102年第3季 88.94 95.02 101.83 91.79 84.65 84.92 84.74
102年第4季 90.77 98.42 104.06 91.93 85.83 86.34 88.62
103年第1季 94.03 101.09 107.3 96.52 91.67 90.51 91.31
103年第2季 95.65 103.34 108.17 97.29 95.36 92.88 92.78
103年第3季 97.68 102.76 108.81 99.82 95.5 95.35 93.62
103年第4季 99.07 103.55 107 103.9 98.09 96.62 98.71
104年第1季 100.77 102.77 105.94 101.93 103.74 101.57 100.08
104年第2季 100.15 102.91 106.5 103.15 103.56 100.3 100.92
104年第3季 100.08 102.63 105.17 102.28 100.63 99.45 100.8
104年第4季 99.6 100.72 101.48 101.35 99.04 98.9 99.72
105年第1季 99.32 100.68 100.08 103.69 98.38 98.53 97.78
105年第2季 100.76 100.48 100.2 99.18 100.09 100.22 99.74
105年第3季 100.69 100.05 100.39 99.58 101.65 100.74 100.73
105年第4季 99.09 99.57 99.27 103.4 99.39 100.04 99.39
106年第1季 99.42 99.52 98.29 104.56 100.69 100.1 99.66
106年第2季 99.86 99.16 98.54 99.75 101.45 100.77 101.93
106年第3季 100.69 99.78 99.14 104.38 101.81 99.21 101.73
106年第4季 100.6
100.93 98.33 102.65 103.05 99.68 101.63
107年第1季 100.62 101.48 99.46 102.42 103.02 99.63 100.73
107年第2季 100.08 101.28 100.01 102.38 101.89 100.53 99.64


表2 全國及6直轄市住宅價格指數相對上季變動率表
單位:%
縣市 全 國 新北市 臺北市 桃園市 臺中市 臺南市 高雄市
101年第3季 10.36 8.93 5.29 9.76 14.84 14.26 11.73
101年第4季 1.00 2.06 1.18 1.03 0.72 -0.42 2.45
102年第1季 3.85 3.92 2.16 6.71 5.88 2.89 2.13
102年第2季 4.70 4.94 4.91 7.62 2.22 5.44 7.22
102年第3季 2.57 2.36 2.80 5.64 5.00 3.79 3.90
102年第4季 2.06 3.58 2.19 0.15 1.39 1.67 4.58
103年第1季 3.59 2.71 3.11 4.99 6.80 4.83 3.04
103年第2季 1.72 2.23 0.81 0.80 4.03 2.62 1.61
103年第3季 2.12 -0.56 0.59 2.60 0.15 2.66 0.91
103年第4季 1.42 0.77 -1.66 4.09 2.71 1.33 5.44
104年第1季 1.72 -0.75 -0.99 -1.90 5.76 5.12 1.39
104年第2季 -0.62 0.14 0.53 1.20 -0.17 -1.25 0.84
104年第3季 -0.07 -0.27 -1.25 -0.84 -2.83 -0.85 -0.12
104年第4季 -0.48 -1.86 -3.51 -0.91 -1.58 -0.55 -1.07
105年第1季 -0.28 -0.04 -1.38 2.31 -0.67 -0.37 -1.95
105年第2季 1.45 -0.20 0.12 -4.35 1.74 1.72 2.00
105年第3季 -0.07 -0.43 0.19 0.40 1.56 0.52 0.99
105年第4季 -1.59 -0.48 -1.12 3.84 -2.22 -0.69 -1.33
106年第1季 0.33 -0.05 -0.99 1.12 1.31 0.06 0.27
106年第2季 0.44 -0.36 0.25 -4.60 0.75 0.67 2.28
106年第3季 0.83 0.63 0.61 4.64 0.35 -1.55 -0.20
106年第4季 -0.09 1.15 -0.82 -1.66 1.22 0.47 -0.10
107年第1季 0.02 0.54 1.15 -0.22 -0.03 -0.05 -0.89
107年第2季 -0.54 -0.20 0.55 -0.04 -1.10 0.90 -1.08



表3 全國及6直轄市住宅價格指數相對去年同季變動率表
單位:%
縣市 全 國 新北市 臺北市 桃園市 臺中市 臺南市 高雄市
101年第3季 17.34 17.96 12.35 19.12 23.87 23.86 21.35
101年第4季 18.13 17.76 13.43 18.81 22.52 20.29 25.60
102年第1季 21.35 21.78 13.40 25.37 31.08 20.01 24.42
102年第2季 21.19 21.25 14.19 27.35 25.19 23.43 25.34
102年第3季 12.64 13.93 11.48 22.57 14.45 12.12 16.56
102年第4季 13.82 15.63 12.59 21.50 15.22 14.48 18.98
103年第1季 13.54 14.28 13.64 19.54 16.23 16.64 20.03
103年第2季 10.31 11.32 9.20 11.97 18.28 13.52 13.76
103年第3季 9.83 8.15 6.85 8.75 12.82 12.28 10.48
103年第4季 9.14 5.21 2.83 13.02 14.28 11.91 11.39
104年第1季 7.17 1.66 -1.27 5.61 13.17 12.22 9.60
104年第2季 4.7 -0.42 -1.54 6.02 8.60 7.99 8.77
104年第3季 2.46 -0.13 -3.35 2.46 5.37 4.30 7.67
104年第4季 0.53 -2.73 -5.16 -2.45 0.97 2.36 1.02
105年第1季 -1.44 -2.03 -5.53 1.73 -5.17 -2.99 -2.30
105年第2季 0.61 -2.36 -5.92 -3.85 -3.35 -0.08 -1.17
105年第3季 0.61 -2.51 -4.55 -2.64 1.01 1.30 -0.07
105年第4季 -0.51 -1.14 -2.18 2.02 0.35 1.15 -0.33
106年第1季 0.10 -1.15 -1.79 0.84 2.35 1.59 1.92
106年第2季 -0.89 -1.31 -1.66 0.57 1.36 0.55 2.20
106年第3季 0.00 -0.27 -1.25 4.82 0.16 -1.52 0.99
106年第4季 1.52 1.37 -0.95 -0.73 3.68 -0.36 2.25
107年第1季 1.21 1.97 1.19 -2.05 2.31 -0.47 1.07
107年第2季 0.22 2.14 1.49 2.64 0.43 -0.24 -2.25


肆、住宅價格指數趨勢圖 (基期:民國105年=100)